„Okazało się, że mamy do czynienia z takim stanem, że uzyskanie terenów, mimo że należą do jednostek państwowych, jest niezwykle trudne” – w tych słowach prezes Prawa i Sprawiedliwości przyznał się, że ludzie, których jego partia postawiła na czele spółek Skarbu Państwa, sabotują flagowy program partii, czyli Mieszkanie+. Kaczyński przyznał się do porażki walce z własnym aparatem. I w ten sposób tłumaczy porażkę na polu budownictwa mieszkaniowego.
Państwo dotowało deweloperów
Jednak jako głównego przeciwnika planów masowej budowy tanich mieszkań pod wynajem wskazał deweloperów. I wytoczył przeciw nim armaty. Dotychczasowy model, w którym jedyną drogą do zdobycia dachu nad głową jest uzyskanie kredytu hipotecznego i zakup mieszkania od którejś z firm deweloperskich, wyczerpał swoje możliwości. Sprzedaż w tej części rynku spadła o 70%. A i przed podniesieniem stóp procentowych model mieszkania w kredycie był adresowany do wąskiej grupy stosunkowo najlepiej sytuowanych Polaków i Polek. Do jakichś 10-15% z nich. Pozostali byli skazani na coraz późniejsze wyprowadzanie się od rodziców, wynajem okazjonalny za cenę jednej pensji czy emigrację.
O tym, że lobby deweloperskie jest potężne i skutecznie blokuje budownictwo komunalne, w ruchu lokatorskim trąbiliśmy od dziesięcioleci. Kaczyński jest jednak pierwszym politykiem głównego nurtu, politykiem rządzącym, który te oskarżenia powtórzył. Stwierdził też, że gdyby program Mieszkanie+ się powiódł, deweloperzy musieliby zrezygnować z osiąganych dotychczas bajecznie wysokich marż rzędu 30 i więcej procent. Marże te osiągali między innymi dzięki pomocy publicznej, której udzielano tym szczęśliwcom z klasy średniej, którzy otrzymywali kredyty hipoteczne. I ten, i poprzednie rządy dopłacały do tych kredytów, napełniając kasy bankom i deweloperom. W tym samym czasie 20% najuboższych rodzin pożyczało u lichwiarzy na życie. Do tych pożyczek już nikt nie dopłacał.
Teraz w związku z inflacją, kosztami kredytów oraz wyśrubowanymi kryteriami ich przyznawania, lobby deweloperskie zażądało od państwa poluzowania polityki kredytowej. Jakież było zdziwienie przedstawicieli mieszkaniowego biznesu, gdy Komisja Nadzoru Finansowego posłała ich do diabła, sugerując, żeby zwiększyli dostępność mieszkań poprzez ograniczenie własnych marż. „Jeśli deweloperzy rzeczywiście kierują się realną troską o dostępność mieszkań dla młodych Polaków, mają w tym zakresie możliwość dostosowania własnej polityki marżowej. Z danych Urzędu KNF wynika, że średnia rentowność brutto sektora deweloperskiego na sprzedaży za 2021 r. wyniosła 31 proc., zaś za pierwsze półrocze 2022 r. – 29,4 proc.” – głosi komunikat Urząd Komisji Nadzoru Finansowego. Skądinąd wiadomo, że na zachodzie Europy zyski są na ogół jednocyfrowe.
Opodatkujmy puste mieszkania!
Jarosław Kaczyński ma rację, że podaż od 1 do 3 milionów tanich mieszkań pod wynajem obniży ceny na rynku nieruchomości, uderzając w interesy banków i deweloperów, którzy największe kokosy robią właśnie na wysokich cenach wynikających z głodu mieszkaniowego. Rzucenie rękawicy tym gigantom wydaje się odważne, jeżeli pójdą za tym jakieś czyny.
Pierwszym krokiem, który powinien dać natychmiastowe rezultaty, jest interwencja na rynku mieszkaniowym. Jak wiadomo ze spisu powszechnego, mamy w naszym kraju 1,8 miliona pustych mieszkań. Duża ich część została kupiona nie po to, by ktoś w nich mieszkał, lecz jako lokata kapitału. Przy obecnym ciągłym wzroście cen nieruchomości jest to lokata nieporównanie wyżej oprocentowana niż w jakimkolwiek banku czy nawet na giełdzie. Żeby ukrócić te spekulacyjne zyski i sprawić, by setki tysięcy mieszkań trafiły na rynek, powodując spadek cen, wystarczy progresywnie opodatkować puste mieszkania, powiedzmy: począwszy od drugiego pustego. Byłby to śmiały krok wymierzony także w dużych spekulantów. Zwykle są to zagraniczne fundusze, które kupują na pniu po kilkaset, a nawet po kilka tysięcy mieszkań.
Kaczyński wskazuje na konflikt interesów między deweloperami, bankami i spekulantami a ludźmi mającymi niezaspokojone potrzeby mieszkaniowe. Nie pokazuje jednak mechanizmu, za pomocą którego beneficjenci obecnego stanu rzeczy powstrzymują powstawanie tanich mieszkań. A to dlatego, że mechanizm ten jest czysto korupcyjny. Tak się jakoś dzieje, że deweloperzy, kiedy zgłaszają się do samorządów po tereny budowlane, nie odchodzą z kwitkiem, a polski rząd odprawiono z niczym. Gdyby jednak prezes zechciał pójść tym tropem, natrafiłby zapewne nie tylko na skorumpowanych samorządowców opozycji, ale i własnej formacji. Bo w gminach PiS-owskich też nie kwitnie program Mieszkanie+. Statystyczna gmina buduje… jedno mieszkanie rocznie.
Skoro barierą jest brak gruntów, to należy utworzyć Krajowy Fundusz Gruntów Budowlanych i specjalnymi ustawami przejąć na jego rzecz grunty, które są we władaniu spółek skarbu państwa takich jak choćby PKP czy Poczta Polska. Samorządy można zachęcić do budowania mieszkań komunalnych, zapewniając korzystne warunki finansowania inwestycji. Tak, aby gminy nie tylko nie traciły na tych inwestycjach, ale nawet lekko na nich zarabiały. To zdecydowanie lepszy interes niż napychanie kieszeni prywatnym firmom poprzez dopłacanie do kredytów mieszkaniowych.
A co po wyborach?
W wypowiedzi Jarosława Kaczyńskiego, w reakcji KNF-u na prośby deweloperów, w tym, że nawet neoliberalny Donald Tusk przyznał, że mieszkanie jest prawem, należy upatrywać przełomu. Na razie na poziomie narracji, debaty publicznej. Teraz trzeba mieć nadzieję, że sprawa rosnącego głodu mieszkaniowego stanie się jednym z głównych tematów nadchodzącej kampanii wyborczej do Parlamentu, a także tej samorządowej.
Ktokolwiek te wybory wygra, nie będzie mógł już tak łatwo zamiatać pod dywan kwestii mieszkaniowej i będzie musiał się zmierzyć z oporem materii, brakiem woli politycznej do budowania tanich mieszkań ze strony decydentów wszelkich szczebli, od gminy po parlament, rząd i ministerstwa.
To, że lider prawicowego rządu atakuje potężne lobby gospodarcze, nie jest sytuacją typową. Takie gesty zwykle są zarezerwowane dla ludzi w rodzaju Andrzeja Leppera czy latynoskich przywódców ruchów masowych. Tym gestem sprawił, że kapitał tym chętniej wspomoże kampanię wyborczą ugrupowań opozycyjnych. Czy zatem był to gest rozpaczy? Czy Kaczyński mówi takie rzeczy, bo już wie, że najbliższe wybory i tak przegra? Nie sądzę. Ale czasu jest mało. Najbliższy rok pokaże, czy prezes Prawa i Sprawiedliwości mówił poważnie o pokonaniu złego smoka kapitału, czy tylko żartował.
Na razie opozycja nie zareagowała na jego słowa. W Polsce roku 2022 nie wypada zbyt gwałtownie ujmować się za deweloperami. Mają złą prasę. Wkurzają ludzi, zabudowując puste przestrzenie między domami i zabierając mieszkańcom tlen, światło i zieleń. Media wciąż informują o kolejnych deweloperskich przekrętach. I coraz więcej ludzi uświadamia sobie, że mieszkania drożeją nie tyle z powodu kosztów, co zysków. Nie wykluczam więc, że niedługo Tusk i Hołownia przyłączą się do krytyki tego lobby. Tak jak przyłączyli się do rozpoczętego przez PiS żądania reparacji od Niemiec. Sondaże wykazują bowiem, że to prezes ma najlepsze wyczucie nastrojów społecznych.
