Dyskusja o tanich mieszkaniach na wynajem w Polsce do niedawna zaprzątała głównie ekspertów i ekspertki o lewicowej wrażliwości. Postulat własności mieszkaniowej (lub „dochodzenia” do niej) wkradał się nawet w programy mieszkalnictwa społecznego. Dziś galopujący wzrost rat kredytów hipotecznych, brak zdolności kredytowej czy niezadowolenie z jakości osiedli deweloperskich stały się na tyle powszechne, że podważają zakup lokalu jako jedyny możliwy wybór. Obalenie własnościowego statusu quo wydaje się bardziej realne niż kiedykolwiek po 1989 roku.

Gierkowski rozmach w kapitalistycznej odsłonie

W 2021 roku oddano w Polsce prawie 235 tysiące mieszkań – to najlepszy wynik naszego przemysłu mieszkaniowego od 1979 roku. Niestety tylko 4,6 tysiąca z nich można zakwalifikować jako dostępne cenowo. Mowa o segmencie, do którego według GUS-owskiej klasyfikacji zaliczane są lokale komunalne, spółdzielcze, TBS-owskie i zakładowe. Nawet jeśli dołożymy do tego około 1800 mieszkań zrealizowanych w 2021 roku przez PFR Nieruchomości (czyli operatora rynkowej części rządowego programu mieszkaniowego, w ramach której we współpracy z samorządami powstają mieszkania czynszowe), trudno nie odnieść wrażenia, że mamy w Polsce poważny problem z budową tanich mieszkań na wynajem.

Dlaczego w Polsce – kraju, w którym aż 70% społeczeństwa nie dysponuje zdolnością kredytową – buduje się tak mało dostępnych mieszkań? Autor tekstu wiodącego tej edycji „Spięcia” z radością oznajmił, że rozwiązał tę zagadkę.

Po pierwsze, samorządowcom brakuje woli politycznej, by w swoim zakresie realizować inwestycje mieszkaniowe, dlatego w pewien sposób „torpedują” ambitne założenia Narodowego Programu Mieszkaniowego. Wystarczy spojrzeć chociażby na Warszawę, największą i najbogatszą gminę naszego kraju, w której między 2018 a 2021 rokiem oddano jedynie… 930 miejskich mieszkań.

Po drugie – i tu autor przywołuje samego wicepremiera Jarosława Kaczyńskiego – istnieje ogromny problem ze spółkami Skarbu Państwa i innymi podmiotami państwowymi, które bronią się rękami i nogami przed przekazaniem swoich działek na inwestycje powstające w ramach rządowych programów. Ale czy rozwiązanie kwestii mieszkaniowej naprawdę jest tak proste?

Nadwiślańskie królestwo własności

Wszystkie ekipy rządzące Polską po 1990 roku prowadziły politykę mieszkaniową, która zasadniczo oparta była na rodzinnym modelu własności. Najpoważniejszy wyłom w tej doktrynie stanowiły Towarzystwa Budownictwa Społecznego (TBS). Te powstające od lat 90. spółki samorządowe budują mieszkania czynszowe dla rodzin o średnich dochodach. W pierwotnych założeniach lokale miały na stałe pozostać własnością TBS-ów.

Wraz z likwidacją Krajowego Funduszu Mieszkaniowego w 2009 roku TBS-y straciły na rozmachu, ale podniosły się nieco wraz z przywróceniem preferencyjnych kredytów w ramach programu wsparcia dla Społecznego Budownictwa Czynszowego (SBC) w 2015 roku. Za drugie z ważniejszych odstępstw od prowłasnościowej doktryny można uznać program Mieszkanie na start, dzięki któremu od 2018 roku część najemczyń i najemców może uzyskać dopłaty do czynszu.

Polityka promowania własności mieszkaniowej odniosła w Polsce sukces. Według danych Eurostatu z 2020 roku ponad 85% polskiego społeczeństwa posiada tytuł własnościowy do lokalu, który zamieszkuje. Rząd Zjednoczonej Prawicy również nie kwestionował dominacji własności – w ramach sztandarowego programu pierwszej kadencji, czyli Mieszkanie+, postulował budowę mieszkań na wynajem z opcją dochodzenia do własności. Także pakiet mieszkaniowy przygotowany w 2020 roku przez ministrę rozwoju, Jadwigę Emilewicz, cechował się silnym komponentem własnościowym.

Do 2020 roku lokatorki i lokatorzy mieszkań TBS-owskich de facto nie mieli możliwości ich wykupu. W nowym, zrebrandingowanym modelu TBS, czyli SIM, najemcy będą mogli nabyć swoje mieszkanie w systemie dojścia do własności. Oznacza to, że część lokali czynszowych, które wbrew przeciwnościom losu opisanym przez prezesa Kaczyńskiego powstaną na terenach należących do samorządu, po 20 lub 30 latach bezpowrotnie wypadnie z zasobu publicznego.

Również program Mieszkanie bez wkładu własnego, jeden z centralnych elementów Polskiego Ładu, skierowany jest do rodzin dążących do uzyskania kredytu hipotecznego na zakup mieszkania lub budowę domu. Kieruje się on podobnymi zasadami co Rodzina na Swoim (2007-2013) i Mieszkanie dla Młodych (2014-2018) – programów wsparcia kredytobiorców zainicjowanych przez rząd PO-PSL, które przyczyniły się do wzrostu cen mieszkań i zwiększenia zysków firm deweloperskich i banków.

Skoro dominującym tytułem prawnym do lokalu jest w Polsce akt własności, a za zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych przez lata odpowiedzialny był rynek, to trudno dziwić się samorządowcom, że nie spieszy im się, by iść w ślady magistratu Czerwonego Wiednia i budować czynszówki (pamiętajmy, że przez cały okres III RP gminy raczej pozbywały się mieszkań, aniżeli budowały nowe; między 1990 a 2018 rokiem liczba mieszkań komunalnych pomniejszyła się o ponad 1,1 mln lokali).

Czy można zarzucić dwóm pokoleniom Polek i Polaków, które po 1990 roku doświadczyły dzikiego zachodu na prywatnym rynku najmu, że traktują wynajmowanie mieszkania jako rodzaj aberracji, coś tymczasowego, od czego trzeba jak najszybciej uciec w bezpieczną przystań własności?

Mieszkania jako infrastruktura

Jak można wyjść z tego impasu? Po pierwsze, należy zmienić postrzeganie inwestycji mieszkaniowych realizowanych przez samorządy i państwo. Rynek nie jest (i nie będzie) w stanie zaspokoić potrzeb lokalowych znacznej części społeczeństwa, dlatego gminy powinny dysponować określonym zasobem mieszkań, który nie będzie podlegał mechanizmom rynkowym i który będą regularnie powiększać bez planów ponownego uszczuplania.

Zamiast traktować mieszkania komunalne i TBS-owskie jak uciążliwy balast, warto przyjąć perspektywę dr Agaty Twardoch, wykładowczyni Politechniki Śląskiej, która proponuje, aby uznać lokale należące do samorządów za taki sam rodzaj infrastruktury, jak na przykład ulice, parki, linie tramwajowe czy szkoły publiczne.

Przyjmując, że mieszkania są częścią infrastruktury gminnej, powinniśmy je traktować jako zasób, który na stałe pozostaje w gestii samorządu. Umowa z lokatorkami i lokatorami musi być jasna: możesz mieszkać w lokalu należącym do gminy, ale bez możliwości jego wykupu; jeśli chcesz pozyskać własność mieszkaniową, skorzystaj z oferty rynku prywatnego, który jest już maksymalnie nasycony.

Utrudniony dostęp do kredytów hipotecznych kieruje wiele osób na ścieżkę poszukiwania innej formy stabilizacji mieszkaniowej. Prywatny rynek najmu indywidualnego nie tylko nie jest tą alternatywą, ale i wymaga pilnej regulacji.

Banki ziemi zamiast banków hipotecznych

Największą bolączką polityki mieszkaniowej III RP jest nie tylko nierozsądne pomniejszanie publicznego zasobu lokalowego, ale i nieefektywna gospodarka gruntowa. Problemom Krajowego Zasobu Nieruchomości (KZN) w pozyskiwaniu gruntów od spółek Skarbu Państwa, który przytacza autor tekstu przewodniego, przyjrzała się również Najwyższa Izba Kontroli.

W raporcie „Funkcjonowanie programu Mieszkanie Plus” z marca 2022 roku Izba zdiagnozowała je jako jedną z głównych przyczyn nieefektywnej realizacji programu. Zdaniem kontrolerów przez lata brakowało spójnych mechanizmów prawnych, które mogłyby usprawnić lub wymusić przekazywanie działek pod zabudowę mieszkaniową.

W tym kontekście warto zastanowić się nad czymś w rodzaju „specustawy mieszkaniowej”. Skoro artykuł 21 Konstytucji RP dopuszcza wywłaszczenie na cel publiczny (budowa mieszkań komunalnych i TBS-owskich niewątpliwie jest nim tak samo jak budowa dróg), to co stoi na przeszkodzie, aby Sejm uchwalił nową ustawę, w ramach której możliwe będzie przejęcie gruntów od spółek Skarbu Państwa pod wszystkie segmenty publicznego budownictwa czynszowego? Nie ma też żadnych przeciwwskazań, aby państwo wspierało powoływanie komunalnych banków ziemi, dzięki którym gminy gromadziłby działki pod nowe inwestycje mieszkaniowe.

W ostatnich tygodniach kolejne partie polityczne, w tym i Lewica, przedstawiły projekty dotyczące przyszłości polskiej sfery mieszkaniowej. Miejmy nadzieję, że dyskusja o mieszkaniówce, zwłaszcza w kontekście rozwoju rynku najmu publicznego, będzie ważnym elementem kampanii wyborczej w 2023 roku.

***

Zuzanna Mielczarek i Kamil Trepka prowadzą wspólnie Podcast Mieszkaniowy w „Krytyce Politycznej”.