Wesprzyj nas!

magazyn lewicy katolickiej

Wi臋cej miasta, mniej deweloper贸w

W ca艂ej Europie narasta tendencja do promowania w艂asno艣ci lokali. Skutkiem tego mieszkania komunalne s膮 niedofinansowane.
Wi臋cej miasta, mniej deweloper贸w
ilustr.: Rafa艂 Kucharczuk

W dyskusji nad stanem mieszkalnictwa komunalnego w Polsce warto zwr贸ci膰 uwag臋 na fakt, 偶e w wielu krajach pe艂ni膮 one nie tylko funkcj臋 lokali dla os贸b ubogich, ale bywaj膮 atrakcyjne tak偶e dla os贸b, kt贸re sta膰 na lokale o wy偶szym standardzie. Warto i w Polsce zacz膮膰 my艣le膰 o strukturalnych zmianach w zdominowanym przez deweloper贸w rynku nieruchomo艣ci.

Przegl膮daj膮c warszawskie wydanie 鈥濭azety Wyborczej鈥 natkn膮艂em si臋 niedawno <http://warszawa.gazeta.pl/warszawa/51,34862,14826035.html?i=3> na artyku艂 o nowych mieszkaniach komunalnych w Warszawie. O ile mieszkania wygl膮daj膮 jak typowe wsp贸艂czesne bloki i serce ro艣nie, kiedy si臋 na nie patrzy, to zasmuci艂 mnie poziom komentarzy pod artyku艂em. Bi艂a z nich podszyta zazdro艣ci膮 wrogo艣膰 zar贸wno w stosunku do przysz艂ych mieszka艅c贸w, jak i w艂adzy funduj膮cej im luksusy, na kt贸re nie zas艂u偶yli i o kt贸re nie b臋d膮 potrafili zadba膰. O ile w obliczu kryzysu i g艂odu mieszka艅 w Polsce takie emocje s膮 zrozumia艂e (co nie znaczy, 偶e usprawiedliwione), to聽sporym nieporozumieniem jest traktowanie mieszka艅 komunalnych jako prezentu.

Mieszkalnictwo komunalne jest w Polsce kojarzone g艂贸wnie z osobami ubogimi, je艣li nie marginesem spo艂ecznym. Warto wiedzie膰, 偶e nie wsz臋dzie tak jest. S膮 kraje, gdzie w mieszkaniach komunalnych mieszka znakomita wi臋kszo艣膰 populacji (np. Singapur). S膮 te偶 takie, gdzie prawo do lokalu socjalnego przys艂uguje ka偶demu obywatelowi (Szwecja). Warto przyjrze膰 si臋 systemom funkcjonuj膮cym w innych krajach i na tym tle wyci膮ga膰 wnioski o mo偶liwych do przyj臋cia u nas rozwi膮zaniach. Osobi艣cie jestem zwolennikiem ograniczenia monokultury deweloper贸w, kt贸ra panuje w Polsce i wi臋kszej r贸偶norodno艣ci form zajmowania mieszka艅 na polskim rynku.

Historia budownictwa komunalnego zacz臋艂a si臋 pod koniec XIX wieku. By艂o ono g艂贸wnie dziedzin膮 dzia艂alno艣ci filantrop贸w. Podmioty publiczne zaanga偶owa艂y si臋 w nie na prze艂omie wiek贸w, a ich z艂ota era nast膮pi艂a w dwudziestoleciu mi臋dzywojennym. Wtedy to w niemieckim Berlinie, Frankfurcie nad Menem, a tak偶e Breslau powsta艂y wysokiej jako艣ci mieszkania, z najciekawszymi za艂o偶eniami architektonicznymi. Opiera艂y si臋 na zasadzie, 偶e ka偶de mieszkanie ma mie膰 dost臋p do powietrza, s艂o艅ca i 艣wiat艂a. Tak偶e w聽Austrii sektor budownictwa publicznego by艂 bardzo rozwini臋ty, istnia艂a jednak wyra藕na r贸偶nica w za艂o偶eniach polityki tych dw贸ch pa艅stw – podczas gdy Niemcy koncentrowali si臋 na zapewnieniu mieszka艅 dla kluczowych pracownik贸w, Austriacy dzia艂ali raczej z przes艂anek spo艂ecznych.

R贸偶ne standardy…
Mieszkania komunalne mo偶e budowa膰 samo miasto (np. w Austrii), powo艂ane do tego jednostki 鈥 odpowiednik polskich Towarzystw Budownictwa Spo艂ecznego (Austria, Dania, Wielka Brytania), albo sp贸艂ki prawa handlowego (Niemcy). W艂adze lokalne mog膮 udziela膰 po偶yczek na budow臋 mieszka艅, dop艂aca膰 do czynsz贸w indywidualnych lokator贸w, albo udziela膰 zwolnie艅 podatkowych. Praktykowane jest te偶 por臋czanie przez samorz膮dy d艂ug贸w hipotecznych zaci膮ganych na budow臋 mieszka艅 (Dania).

R贸偶ny jest tak偶e standard mieszka艅 socjalnych. Nie zawsze by艂y one stygmatyzuj膮ce 鈥 w Niemczech przez II wojn膮 艣wiatow膮 przeznaczone mieszkali w nich przedstawiciele kluczowych grup zawodowych i mia艂y raczej wysoki standard. Nie by艂y te偶 szczeg贸lnie tanie, a zastosowanie bardzo nowoczesnych jak na owe czasy rozwi膮za艅 i dobre planowanie urbanistyczne powodowa艂o, 偶e by艂y bardzo po偶膮dane. Podobnie by艂o w Austrii. We Francji, gdzie kiedy艣 mieszkanie w lokalu socjalnym by艂o do艣膰 rozpowszechnione w艣r贸d m艂odych ma艂偶e艅stw z klasy 艣redniej tak偶e sta艂y one na do艣膰 wysokim poziomie.

Zmiana przysz艂a w latach 60., wraz z upowszechnieniem 鈥瀢ielkiej p艂yty鈥. Wtedy te偶 nast膮pi艂a zapa艣膰 budownictwa socjalnego zwi膮zana z kryzysem gospodarczym, a niewiele p贸藕niej ujawni艂y si臋 negatywne skutki zag臋szczenia ludzi w blokowiskach. Problem ten jest do dzisiaj szczeg贸lnie istotny we wschodnich Niemczech, gdzie przez d艂ugi czas niewiele uwagi po艣wi臋cano planowaniu urbanistycznemu, skutkiem czego powsta艂y gigantyczne osiedla 鈥 sypialnie.

Ciekawe rozwi膮zanie przyj臋to we Francji i w Niemczech, gdzie wprowadzono r贸偶ne rodzaje budownictwa socjalnego. We Francji wyst臋puje ono w trzech standardach, kt贸rych finansowanie pochodzi z trzech r贸偶nych program贸w. Podobnie w Niemczech, gdzie opr贸cz 艣ci艣le regulowanych mieszka艅 socjalnych, przy budowie kt贸rych deweloperom przys艂uguj膮 dotacje, s膮 te偶 mieszkania socjalne o wy偶szym standardzie, kt贸rych program dotacji nie dotyczy, ale za to oprocentowanie hipoteki jest czasowo zani偶one (zaczyna stopniowo wzrasta膰 po pewnym czasie, aby osi膮gn膮膰 warto艣膰 rynkow膮), oraz przy ich budowie przys艂uguje ulga podatkowa. Ta forma jest aktualnie wypierana przez dofinansowanie mieszka艅 na sprzeda偶.

W cz臋艣ci pa艅stw utrzymywany jest te偶 zas贸b mieszka艅 鈥瀉waryjnych鈥 鈥 dla os贸b zagro偶onych bezdomno艣ci膮, ofiar katastrof, etc. Funkcjonuje te偶 sektor quasi 鈥 socjalny, tj. mieszkania na wynajem od prywatnych najemc贸w za nisk膮 cen臋. S膮 to albo mieszkania w bardzo niskim standardzie, cz臋sto z bardzo ograniczonymi udogodnieniami (Francja), albo mieszkania nale偶膮ce do podmiot贸w budownictwa socjalnego, kt贸re mog膮 zgodnie z prawem zosta膰 sprzedane, ale podmiot b臋d膮cy ich w艂a艣cicielem si臋 na to nie zdecydowa艂 (Niemcy).

…problemy te same
System贸w jest wiele, ale wi臋kszo艣膰 z nich boryka si臋 z podobnymi problemami. S膮 to kwestie czynsz贸w i finansowania, segregacji i izolacji mieszka艅c贸w. W niekt贸rych systemach czynsze nie podlegaj膮 wahaniom rynku, tote偶 lokatorzy mog膮 p艂aci膰 niewsp贸艂miernie niski czynsz w stosunku do lokalizacji i standardu mieszkania (Dania). Z sytuacj膮 odwrotn膮 spotkali si臋 Brytyjczycy, gdzie po uwolnieniu czynsz贸w w Towarzystwach Mieszkaniowych (Housing Associations) te gwa艂townie posz艂y w g贸r臋, przez co wielu lokator贸w przesta艂o by膰 sta膰 na mieszkania. W 2002 czynsze zosta艂y na powr贸t uregulowane (algorytm do ich wyliczania bierze pod uwag臋 lokalne wynagrodzenie robotnika, wielko艣膰 lokalu i w艂a艣ciwo艣ci domu), ale i tutaj napotkano na problemy, poniewa偶 mieszkania ma艂e zacz臋艂y by膰 nieproporcjonalnie drogie, a du偶e 鈥 tanie.

Segregacja to wynik budowania osiedli z wielkiej p艂yty, a opr贸cz tego 鈥 polityki migracyjnej realizowanej (艣wiadomie, b膮d藕 nie) przez w艂adze przyznaj膮ce mieszkania. Najwi臋kszy problem wyst臋puje we Francji, gdzie ponad 1/3 mieszka艅 socjalnych zajmowana jest przez imigrant贸w. To wprawdzie przyk艂ad spoza Europy, ale jak pokazuj膮 badania przeprowadzone w聽Detroit w latach 70., segregacja ma dramatyczne skutki spo艂eczne, a w dodatku wynika z niech臋ci bia艂ej wi臋kszo艣ci przed dopuszczaniem Murzyn贸w na 鈥瀊ia艂e osiedla鈥. Powoduje to, 偶e nawet w聽warunkach rynkowych imigrantom trudno jest osiedla膰 si臋 w 鈥瀊ia艂ych鈥 osiedlach. Umieszczanie imigrant贸w w du偶ych skupiskach ma takie skutki, jakie mo偶emy zaobserwowa膰 we Francji.

W ca艂ej Europie narasta tendencja do promowania w艂asno艣ci lokali. Skutkiem tego mieszkania komunalne s膮 niedofinansowane, b膮d藕 w艂adze pr贸buj膮 godzi膰 ogie艅 z wod膮, finansuj膮c jednocze艣nie oba rodzaje mieszkalnictwa, co przek艂ada si臋 na niedofinansowanie lokali komunalnych. Wiedz膮c to wszystko, warto zastanowi膰 si臋 jakie rozwi膮zania nale偶y przyj膮膰? S膮dz臋, 偶e godne uwagi jest rozwi膮zanie niemieckie, w my艣l kt贸rego jedynie podmioty prawa prywatnego zajmuj膮 si臋 budownictwem socjalnym. Sp贸艂ki takie mog膮 by膰 tworzone tak偶e przez miasta. Maj膮 one przejrzyst膮 struktur臋 i mog膮 korzysta膰 z pomocy finansowej miasta. W wielu miastach takie podmioty ju偶 istniej膮, jednak dobrym krokiem by艂oby systemowe ujednolicenie trybu ich dzia艂alno艣ci.

Warto chyba zr贸偶nicowa膰 standardy mieszka艅 socjalnych na wz贸r francuski i wprowadzi膰 r贸偶ne rodzaje dofinansowania w zale偶no艣ci od standardu lokalu. R贸偶ne rodzaje mieszka艅 socjalnych mog艂yby pozwoli膰 na zaspokojenie zr贸偶nicowanych potrzeb mieszkaniowych. Pozwoli to na zapewnienie mieszka艅 du偶ej liczbie ludzi, a przy tym umo偶liwi pozyskiwanie kapita艂 z r贸偶nych 藕r贸de艂, w聽tym tak偶e z kredyt贸w hipotecznych.

Mimo przesuni臋cia ci臋偶aru budowy i zarz膮dzania mieszkaniami na sp贸艂ki, miasta powinny by膰 bardziej aktywne. Partnerstwo publiczno 鈥 prywatne, por臋czanie po偶yczek na budow臋 dom贸w, u偶ytkowanie wieczyste i wsp贸艂praca z Towarzystwami Budownictwa Spo艂ecznego powinna by膰 chlebem powszednim. Dobrze by by艂o r贸wnie偶, gdyby jednostki samorz膮d贸w odpowiedzialne za mieszkalnictwo komunalne zadba艂y o konsolidacj臋 i zarz膮dzanie swoimi mieszkaniami, np. poprzez 艣cis艂膮 wsp贸艂prac臋 TBS-贸w z pomoc膮 spo艂eczn膮. Du艅czycy od niedawna stosuj膮 polityk臋 selektywnego doboru lokator贸w ze wzgl臋du na miejsce pracy. Za艂o偶enie stoj膮ce za聽tym programem jest takie, 偶e聽osoba zamieszkuj膮ca w pobli偶u swojego miejsca pracy bardziej zwi膮偶e si臋 ze swoimi otoczeniem, a聽przy tym oszcz臋dzi 艣rodki na dojazdy. To zreszt膮 kolejny problem 鈥 miasta powinny w spos贸b przemy艣lany i planowy gospodarowa膰 gruntami, aby osi膮ga膰 wi臋ksz膮 koncentracj臋 mieszka艅 i聽r贸偶norodno艣膰 mieszka艅c贸w.

S膮dz臋 tak偶e, 偶e przyznawanie lokatorom prawa do wykupienia mieszkania komunalnego nie jest dobrym pomys艂em. Jak pisa艂em w moich poprzednich tekstach, potrzebujemy szeroko dost臋pnej oferty najmu lokali mieszkalnych w聽dobrym standardzie i po dobrych cenach. Odpowiednia polityka pa艅stwa (nowelizacja ustawy o聽ochronie lokator贸w, ulgi podatkowe i zach臋canie do systemowego najmu) powinna spowodowa膰, 偶e osoba o dochodach niekwalifikuj膮cych jej do mieszkania socjalnego powinna by膰 w stanie wynaj膮膰 mieszkanie w przyzwoitym standardzie. R贸wnocze艣nie wykup mieszkania komunalnego na聽preferencyjnych warunkach mo偶e powodowa膰 sytuacj臋 analogiczn膮 do istniej膮cej w Wielkiej Brytanii 鈥 cz臋艣膰 lepiej sytuowanych lokator贸w wyprowadzi si臋, a pozosta艂ych nie b臋dzie sta膰 na utrzymanie mieszka艅, co spowoduje degradacj臋 i pogorszenie warunk贸w dla wszystkich mieszka艅c贸w osiedla.

Mieszkania komunalne to wa偶ny element rynku mieszkaniowego i jako taki powinien by膰 rozwijany. Im wi臋ksza poda偶 zr贸偶nicowanych form posiadania mieszkania (w艂asno艣膰, najem, sp贸艂dzielnie, komunalne), tym wi臋ksza szansa zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych r贸偶nych grup spo艂ecznych.

Przygotowuj膮c artyku艂 korzysta艂em z pracy Christine Whitehead (red.) i Kath J. Scanlon (red.) z Uniwersytetu w Aalborg po tytu艂em Social housing in Europe

Potrzebujemy Twojego wsparcia
Jeste艣my magazynem i 艣rodowiskiem lewicy katolickiej. Piszemy o wykluczeniu, sprawiedliwo艣ci spo艂ecznej, biedzie, o wsp贸艂czesnych zjawiskach w kulturze, polityce i spo艂ecze艅stwie. Potrzebujemy stabilnego finansowania 鈥 mo偶esz nam w tym pom贸c!
Ko艣ci贸艂 i lewica si臋 wykluczaj膮?
Nie 鈥 w Kontakcie 艂膮czymy lewicow膮 wra偶liwo艣膰 z katolick膮 nauk膮 spo艂eczn膮.

I u偶ywamy plik贸w cookies. Dowiedz si臋 wi臋cej: Polityka prywatno艣ci. zamknij