ilustr.: Marta Jóźwiak

W ostatnich latach Polska zmaga się z rosnącym kryzysem mieszkaniowym, który dotyka coraz szersze kręgi społeczeństwa. Zgodnie z najnowszymi danymi, średnia cena metra kwadratowego mieszkania w kraju uległa znaczącemu wzrostowi, a w metropoliach takich jak Warszawa, dynamika ta jest jeszcze wyraźniejsza. Sytuacja skłania do poszukiwania skutecznych rozwiązań, które mogłyby zapobiec dalszemu pogłębianiu się kryzysu. Zrównoważone i przemyślane podejście do polityki mieszkaniowej staje się kluczowe dla zapewnienia stabilności i sprawiedliwości społecznej.

Kto kradnie mieszkania?

Aby znaleźć odpowiedź na pytanie, jak skutecznie zaradzić kryzysowi mieszkaniowemu, konieczne jest odwołanie się do podstawowych zasad ekonomii – popytu i podaży. Wśród proponowanych rozwiązań pojawiają się dopłaty do kredytów mieszkaniowych, co ma na celu pomoc w zakupie nieruchomości dla osób o niższych dochodach. Jednakże, jak pokazują obserwacje rynku, sama zapowiedź wprowadzenia takich dopłat prowadzi do wzrostu cen mieszkań, co paradoksalnie może pogłębić problem, zamiast go rozwiązać. Innymi słowy, dopłaty do kredytów bez wątpienia stymulują popyt, jednak nie wpływają na podaż, co w konsekwencji prowadzi do ustabilizowania się nowych, wyższych, cen równowagi na rynku nieruchomości.

Innym zjawiskiem zwiększającym popyt na mieszkania są zakupy inwestycyjne, które obecnie nie są obciążone dodatkowymi podatkami. Jest to najprostszy sposób na lokowanie kapitału i czerpania z niego niemałych zysków. Według danych zebranych przez NBP, w 2023 roku aż 34% kupujących na rynku pierwotnym nabywało mieszkania z zamiarem wynajmu lub odsprzedaży po wyższej cenie. Jednak lokowanie kapitału w taki sposób nie prowadzi do rozwoju gospodarczego, a jedynie, stymulując wzrost cen, uniemożliwia ludziom nieco uboższym na osiągnięcie zdolności kredytowej i zakup własnego mieszkania. Dochodzimy do paradoksalnej sytuacji, w której ludzie osiągający średnie dochody muszą wynajmować mieszkania na rynku od ludzi bogatszych tylko dlatego, że ci bogatsi wykupili mieszkania i przyczynili się do wzrostu cen. Slogan „bogaci kradną mieszkania” jest tylko niewielką przesadą.

Można go nawet odpowiednio uzupełnić, jeśli weźmie się pod uwagę fakt, że coraz większą grupą kupujących są podmioty z kapitałem zagranicznym, które w polskim rynku mieszkaniowym widzą po prostu inwestycje o wysokiej stopie zwrotu – ludzie i tak muszą gdzieś mieszkać, więc będą gotowi dużo płacić za wynajem mieszkania. Według raportu PKO BP za rok 2022 (a więc jeszcze przed skokowym wzrostem zainteresowania zakupem polskich mieszkań przez obywateli Ukrainy), udział podmiotów zagranicznych wzrósł z około 4% w 2017 do 16% w 2022. Według banku, cudzoziemcy chętnie kupują mieszkania w Polsce właśnie w celach inwestycyjnych, co spowodowane jest wysoką rentownością i niskim opodatkowaniem najmu, w porównaniu z innymi krajami europejskimi.

Trudności z podażą

Rozwiązaniem, które mogłoby przeciwdziałać spiralnemu wzrostowi cen, jest stymulowanie podaży. W tym kontekście pojawiają się propozycje wsparcia dla kooperatyw mieszkaniowych, Towarzystw Budownictwa Społecznego (TBS) oraz budowy mieszkań komunalnych. Szczególną uwagę należy również zwrócić na grupy zawodowe o kluczowym znaczeniu dla funkcjonowania państwa, takie jak wojsko, policja, pracownicy opieki zdrowotnej czy edukacji. Jak jednak pokazała porażka programu „Mieszkanie Plus”, prowadzonego przez poprzedni rząd, tego typu rozwiązania są trudne do wprowadzenia na masową skalę i wcale nie muszą mieć wpływu na ograniczenie wzrostu cen.

Obok nieudanego „Mieszkania Plus”, całkiem dobrze rozwijającym się sektorem budownictwa mieszkaniowego są TBS (Towarzystwa Budownictwa Społecznego). Póki co nie wpływa on znacząco na rynek mieszkań: w 2023 roku oddano do użytku 1607 mieszkań wybudowanych przez TBS, co stanowi około 3% wszystkich oddanych mieszkań. W roku obecnym spodziewane jest oddanie kilkukrotnie więcej takich mieszkań, ale to wciąż niewiele. Innym ciekawym rozwiązaniem jest możliwość zakładania kooperatyw mieszkaniowych przez osoby fizyczne, które mogą liczyć na pomoc państwa w postaci taniego kredytu. Odpowiednia ustawa weszła w życie dopiero w pierwszej połowie zeszłego roku, więc na efekty trzeba będzie poczekać. Jednak z powodu problemów polskiego społeczeństwa obywatelskiego, zwanych niskim kapitałem społecznym, takie rozwiązania mogą być bardzo trudne do rozpowszechnienia.

Takie rozwiązania na pewno uzdrowiłyby sytuację na rynku mieszkaniowym. Wymagają jednak zaangażowania ogromnych środków finansowych i wsparcia ze strony administracji – i to po stronie zarówno władzy centralnej (ustawa, pewnie zaangażowanie Banku Gospodarstwa Krajowego i Polskiego Funduszu Rozwoju, prawdopodobnie z udziałem środków europejskich), jak i samorządów. Nowe formy działalności, takie jak TBS i kooperatywy, wymagają niebagatelnych umiejętności zarządczych, zarówno związanych ze stroną biznesową (finansową i budowlaną), jak i ludzką. Niebagatelny jest też wpływ nastawienia potencjalnych mieszkańców: dzisiaj Polacy chcieliby mieć mieszkanie na własność i swobodnie nim dysponować. Te rozwiązania muszą być wprowadzane ostrożnie, a ich wpływ na rynek będzie widoczny za wiele lat – oczywiście o ile udadzą się na dużą skalę.

Ograniczmy spekulacje

Czy więc możliwe jest zahamowanie, albo nawet odwrócenie, niespotykanego wzrostu cen nieruchomości mieszkaniowych w Polsce w krótkim terminie? Nie zamiast, ale oprócz programów takich jak TBS, rozwój budownictwa komunalnego czy kooperatyw mieszkaniowych? Moim zdaniem tak.

Rozwiązaniami możliwymi do wprowadzenia po prostu ustawą są oczywiście podatki. W wielu krajach ogranicza się popyt inwestycyjny i spekulacyjny na rynku mieszkaniowym właśnie w ten sposób. W Wielkiej Brytanii istnieje na przykład opłata skarbowa od nieruchomości (Stamp Duty Land Tax), której wysokość zależy od czynników takich jak wartość nieruchomości, liczba kupowanych mieszkań, ich cel (domek letniskowy lub nieruchomość na wynajem są obłożone dodatkowym podatkiem) czy status kupującego (czy rezyduje na Wyspach). Z kolei w Hiszpanii jednym ze sposobów ograniczenia spekulacyjnego obrotu mieszkaniami (poza kontrowersyjnym prawem do zajmowania pustostanów) jest progresywny podatek od czynności cywilno-prawnych, który może wzrosnąć do 6%.

Podobne rozwiązania podatkowe próbowała wprowadzić obecnie współrządząca Lewica w ramach tak zwanej ustawy antyflipperskiej. Była to propozycja bardzo ostrożna, zwiększająca podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC) maksymalnie do 10% dla flipperów (jeśli mieszkanie zostało sprzedane w ciągu roku po zakupie) i do 4% dla kupujących inwestycyjnie na większą skalę (od pięciu mieszkań wzwyż). Ponadto nie wprowadzała dodatkowych ograniczeń na kupowanie mieszkań w celach inwestycyjnych przez osoby prawne (tak więc sposobem na uniknięcie wyższego PCC mogłaby być po prostu rejestracja kolejnej spółki kupującej kolejne mieszkanie, nieodpłatne przekazanie mieszkania fundacji itp.). Jednak nawet ten projekt został odrzucony w pierwszym czytaniu, a wyniki głosowania (Lewica i PiS – za skierowaniem do dalszych prac, zaś KO, TD i Konfederacja – za odrzuceniem) mogłyby być przyczynkiem do ciekawych analiz politycznych.

Moim zdaniem rozwiązaniem powinno być nie skomplikowanie zasad obliczania PCC, lecz dodatkowy podatek od zakupu mieszkania. Taki podatek opierałby się na trzech założeniach. Po pierwsze mieszkanie jest dobrem podstawowym i powinno służyć kupującemu do realizacji podstawowej potrzeby posiadania dachu nad głową. Po drugie, nie powinno się ograniczać realizacji tej potrzeby poprzez zakup własnej nieruchomości mieszkalnej (domu lub mieszkania). Po trzecie, inwestycje w mieszkania jako forma lokaty kapitału powinny być stosunkowo mało opłacalne. Ponadto podatek powinien być wysoce progresywny, prosty do obliczenia i trudny do uniknięcia.

W związku z tym zakup pierwszego mieszkania, albo drugiego, jeśli pierwsze zostanie sprzedane, nie podlegałby dodatkowemu opodatkowaniu – w takiej sytuacji jasne jest, że kupujący nabywa je na własny użytek. Natomiast zakup kolejnych mieszkań mógłby zostać obłożony progresywną stawką podatku – 5% od drugiego mieszkania, 15% od trzeciego, aż do 25% od czwartego i każdego kolejnego (gdy zakup inwestycyjny czy też spekulacyjny jest oczywisty). Dla zakupów nieruchomości mieszkalnej dokonywanych w ramach działalności gospodarczej (jednoosobowej, przez spółkę lub fundusz inwestycyjny), ale też w przypadku zakupu przez fundację lub organizację pozarządową, podatek mógłby wynosić 25% już od pierwszej nieruchomości: co do zasady takie podmioty na własny użytek potrzebują biur, fabryk, magazynów, hoteli – ale nie mieszkań.

Proste i klarowne

Tego typu rozwiązania mogłyby nie tylko zmniejszyć spekulacyjny popyt na rynku mieszkaniowym, ale również zahamować niepokojący wzrost cen, ułatwiając dostęp do mieszkań własnościowych szerszym grupom społeczeństwa. Wprowadzenie progresywnego podatku od zakupu kolejnych mieszkań ma również swój pragmatyczny wymiar – jest on stosunkowo łatwy do obliczenia i ściągnięcia. Pobranie takiego podatku w trakcie finalizowania umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego jest procesem znacznie bardziej efektywnym i mniej skomplikowanym administracyjnie niż inne formy opodatkowania nieruchomości, takie jak podatek od pustostanów czy podatek katastralny. Jest pobierany w momencie transakcji, która już teraz jest widoczna dla organów podatkowych, a w interesie obu stron jest wykonanie jej całkowicie zgodnie z prawem tak, aby przeniesienie własności nieruchomości było skuteczne.

W tym samym czasie podatek od pustostanów musiałby uwzględniać wiele nieoczywistych sytuacji (na przykład czy mieszkanie, do którego właściciel raz w miesiącu idzie w celu wypicia filiżanki kawy, jest pustostanem?), a wartość katastralna nieruchomości mogłaby być łatwa do podważenia. Prostota i przejrzystość poboru podatku od zakupu nieruchomości mieszkaniowej na etapie transakcji odnotowanej urzędowo zapewniają większą przejrzystość zarówno dla nabywców, jak i dla organów podatkowych, co przekłada się na mniejsze obciążenia biurokratyczne i niższe koszty egzekucji. To z kolei może sprzyjać skuteczniejszej realizacji założeń polityki mieszkaniowej i szybszemu osiągnięciu zamierzonych efektów regulacyjnych.

Naszkicowane powyżej rozwiązanie musi oczywiście zostać uszczegółowione, aby wziąć pod uwagę takie działania jak wyodrębnianie nieruchomości mieszkaniowych (na przykład podział domu jednorodzinnego na pojedyncze mieszkania), zmiana przeznaczenia nieruchomości z komercyjnego (biura, hotele, fabryki, magazyny) na mieszkaniowy czy rozpoczęcie działalności deweloperskiej mającej na celu właśnie sprzedaż mieszkań. Musiałby też powstać mechanizm, który pozwoli na zwrot podatku, jeśli kupujący faktycznie wprowadzi się do nowego mieszkania (zmieni miejsce zamieszkania), a stare po niedługim czasie sprzeda. Jednak ponieważ takie działania powodują skutki prawne jednoznacznie odnotowane w dokumentach urzędowych takich jak księgi wieczyste czy rejestr PESEL (zmiana meldunku), ściągalność tego podatku oraz ustalenie prawa do jego zwrotu i tak byłyby stosunkowo proste.

Progresywny podatek od zakupu nieruchomości mieszkalnych mógłby być stosunkowo prostym rozwiązaniem, który w krótkim czasie mógłby istotnie wpłynąć na ograniczenie popytu spekulacyjnego i inwestycyjnego, a zatem urealnić ceny mieszkań. Jak wspomniałem wyżej, takie rozwiązanie mogłoby być początkiem procesu poprawy sytuacji mieszkańców na rynku, a kolejnymi etapami mogłyby być bardziej skomplikowane programy.