Polityka mieszkaniowa w Polsce – kronika zapowiedzianej katastrofy
„Wy chyba nie chcecie, żeby mieszkanie stało się po prostu prawem?!”, zapytał oniemiały prezydent pewnego dużego miasta na spotkaniu z aktywistami lokatorskimi. W świecie prezydenta i wielu podobnych mu urzędników podstawowym celem przestrzeni miejskiej jest natychmiastowe przynoszenie dochodów. Zapis w ustawie o samorządzie głoszący, że do podstawowych obowiązków władz samorządowych należy zapewnienie wszystkim mieszkańcom dachu nad głową, traktuje się jak ozdobnik do dokumentu, którego prawdziwy cel stanowi unormowanie relacji między samorządem a firmami deweloperskimi. Samorządowcy stają się de facto politycznymi przedstawicielami biznesu.
Dążenie do komercjalizacji każdej dziedziny życia stanowi jeden z filarów kapitalizmu. Nie inaczej jest z zasobem mieszkaniowym.
Państwo minimum czy państwo dziadowskie?
– Zarówno w mieszkalnictwie, jak i w innych dziedzinach życia ścigamy się o to, by za wszelką cenę było jak najtaniej. Ten realizowany za wszelką cenę dogmat doprowadza do wyścigu do dna. Miasto oddaje w zarząd prywatnych operatorów szpitale i szkoły. W myśl maksymy Margaret Thatcher, że „nie ma czegoś takiego jak społeczeństwo”, o kosztach społecznych nikt nie myśli. Tak samo jest z mieszkaniami, które są traktowane jak każdy inny towar, zasób, do którego nie powinno się dokładać – stwierdza Adam Szczepański, przedstawiciel gdańskiego okręgu Partii Razem.
– Raport Deloitte z 2021 roku, „Raport Property Index”, porównuje średnią cenę wynajmu za metr kwadratowy w poszczególnych miastach Europy. Przeciętna cena najmu mieszkania w Gdańsku wynosi 9,80 euro za metr kwadratowy, w Wiedniu: 8,65 euro. Nie trzeba dodawać, że płaca minimalna w Austrii jest trzykrotnie wyższa niż w Polsce – podaje Adam Szczepański.
W polskiej przestrzeni miejskiej próżno szukać większych projektów budowania nowych lokali na cele komunalne. Przeważnie wykorzystuje się – coraz szybciej niszczący i ulegający degradacji – dostępny już zasób. Równolegle z wyprzedawaniem lokali trwa proces masowej wyprzedaży komunalnych gruntów.
– Nasz pomysł przeciwstawienia się temu groźnemu procesowi jest bardzo prosty. Polega na zakazie sprzedaży należącego do gminy gruntu, gdy ten w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego przeznaczony jest pod zabudowę mieszkaniową lub gdy działka gruntu nie została objęta planem zagospodarowania przestrzennego. Mamy nadzieję, że gdy ruszy Krajowy Plan Odbudowy i rząd zakończy swoją bezsensowną wojenkę z unijnymi instytucjami, zamrożone miliardy będzie można wykorzystać do sfinansowania programu budownictwa społecznego – tłumaczy Adam Szczepański.
Wyprzedawanie zasobów komunalnych to pozbawianie się strategicznego zasobu. Artykuł 75 Konstytucji RP wyraźnie zobowiązuje każdą gminę do utrzymywania i rozbudowywania społecznych zasobów mieszkaniowych oraz przeznaczania odpowiedniej ilości gruntów na realizację tego celu.
Między najmem a kredytem
W ocenie Bartosza Piłata z ośrodka analitycznego PLANKOM zwiększenie stóp procentowych przez Radę Polityki Pieniężnej nie będzie się już przekładać na kolejny wzrost czynszów, ale mocno obniży tempo deweloperskich inwestycji w budowę nowych mieszkań.
– W porównaniu do okresu sprzed pandemii liczba osób mających zdolność do zaciągnięcia kredytu hipotecznego pozwalającego na zakup mieszkania zmniejszyła się o ponad 30 procent. Deweloperzy zaczynają mniej budować, bo nie chcą obniżać cen mieszkań lub mniej zarabiać. Od lat na metrze kwadratowym nowego mieszkania marża deweloperska kształtuje się na poziomie 30–40 procent, naprawdę byłoby spore pole do manewru. Ale przed nami jeszcze długi okres wzrostu cen mieszkań. I tu wracamy do najnowszych stóp procentowych. Ich skokowy wzrost uwypuklił paradoksy i patologie polskiego rynku mieszkaniowego, o których mówiło się już od lat. Po raz pierwszy od 2004 roku raty kredytu są istotnie wyższe od średnich cen najmu. Jedną z przyczyn jest to, że państwo polskie prawie zupełnie nie uczestniczy w rynku mieszkaniowym. Na całym obszarze Unii Europejskiej tylko Hiszpania w takim stopniu jak Polska rozregulowała swój rynek nieruchomości – objaśnia Piłat.
W Polsce znalezienie umowy najmu, w której w jasny sposób wyłożono, według jakich zasad będzie zmieniał się czynsz, graniczy z cudem. Tego typu regulacje dotyczą wyłącznie lokali socjalnych, komunalnych i TBS-ów (mieszkań udostępnianych przez Towarzystwa Budownictwa Społecznego, czyli państwowe lub prywatne spółki albo spółdzielnie działające na zasadzie non profit). W treść zapisu umowy najmu okazjonalnego można wpisać w zasadzie wszystko. O cenach wynajmu decydują więc właściciele nieruchomości, którzy mają zazwyczaj kredyt na karku i chcą go jak najszybciej spłacić.
– Jeśli stopy procentowe będą utrzymywane na wysokim poziomie jeszcze przez dwa, trzy lata, paradoksalnie może to wywrzeć pozytywny wpływ na rodzimy rynek nieruchomości. Fundusze inwestycyjne, które zaczęły się w Polsce wreszcie pojawiać, będą budowały mieszkania na wynajem, wiedząc że coraz mniejsza grupa osób może sobie pozwolić na ich zakup. Złą informacją jest to, że nie istnieją w Polsce regulacje pozwalające zapanować nad działaniami takich funduszy. Grozi nam zatem sytuacja z Londynu czy Berlina, gdzie fundusze windowały ceny nieruchomości do niebotycznych poziomów – ostrzega Bartosz Piłat.
– Reakcją rządu na chroniczny niedobór lokali było uruchamianie projektów skrojonych pod potrzeby deweloperów. Przykładem może być zakończony widowiskową klęską program Mieszkanie+, którego skala była tak niewielka, że praktycznie nie wpłynął na polski rynek mieszkaniowy. Zamiast wspierać finansowo budownictwo komunalne usiłowano posłużyć się rynkową protezą i próbowano zachęcić podmioty prywatne do udziału w publicznym projekcie. Prywatne firmy nie nadawały się do wykonywania wyznaczonego zadania, a projekt nie spinał się już na poziomie wstępnych założeń. Jeszcze gorszym rozwiązaniem był neoliberalny program Rodzina na Swoim, wdrożony przez poprzednią ekipę rządzącą. Chodziło o zasilanie maszynki kredytowej publicznymi pieniędzmi – informuje Zenobia Żaczek z Komitetu Obrony Praw Lokatorów.
Dopłaty do kredytów zadziałały jak pompka nadymająca i tak już rozrośniętą bańkę spekulacyjną. W rezultacie rządowa „pomoc” zwiększyła ceny nieruchomości. Program pomógł niektórym zadłużonym rodzinom dopiąć domowe budżety, jednak liczba jego beneficjentów była bardzo ograniczona. Szklanym sufitem okazał się skokowy wzrost cen związany z lawinowo rosnącym popytem na kredyty.
Z pustego w próżne
– Konkurencyjne dla pomysłów PO rozwiązanie w postaci Krajowego Funduszu Mieszkaniowego zostało pozbawione finansowania w 2009 roku. Fundusz był nastawiony na wspieranie TBS-ów, które wydawały się całkiem sensownym rozwiązaniem. Obecnie rozwój tego rodzaju budownictwa został zupełnie pozbawiony dynamiki. Kolejne TBS-y powstają tylko dlatego, że samorządy przekazują tańsze lokale (wcześniej włączane do zasobu komunalnego) do puli mieszkań zaliczanych do własności Towarzystw Budownictwa Społecznego – opisuje Zenobia Żaczek.
Taką praktykę można na dużą skalę zaobserwować w ramach procesów gentryfikacyjnych, choćby w warszawskiej dzielnicy Praga Północ. Ratowanie niedofinansowanego budownictwa społecznego kosztem lokali z założenia służących osobom najuboższym – to absurd, przelewanie z pustego w próżne.
Jeszcze na początku epoki transformacji ustrojowej liczbę mieszkań komunalnych w stolicy szacowano na około 100 tysięcy. Trzydzieści lat później zasób mieszkaniowy jest uboższy o 20 tysięcy lokali. I choć po latach programowego zmniejszania puli mieszkań przeznaczonych dla mniej zamożnych warszawiaków liczba lokali ustabilizowała się na stałym poziomie, to nowe inwestycje są w Warszawie absolutnymi wyjątkami.
– Każda prolokatorska polityka w stolicy powinna stawiać sobie za cel przynajmniej odtworzenie zasobu komunalnego z początku lat 90. Program Warszawa 2030 miał doprowadzić do uzupełnienia zasobu miejskich mieszkań, ale nie dość, że miały to być głównie droższe od komunalnych TBS-y i lokale z Mieszkania Plus, to nie poczyniono w tym kierunku żadnych kroków. Obecnie wybudowanie 20 tysięcy mieszkań komunalnych w tak krótkim czasie, i to przy sukcesywnym uszczuplaniu zasobu komunalnego o setki lokali oraz utrzymywaniu bliżej nieokreślonej liczby niezagospodarowanych pustostanów, jest marzeniem ściętej głowy – mówi z żalem Zenobia Żaczek.
Nad mieszkańcami stolicy wciąż wisi widmo afery reprywatyzacyjnej, która dotknęła ponad 50 tysięcy osób. Dodatkowo w Polsce przebywa około 2,2 mln uchodźców z Ukrainy, w tym bardzo wielu w dużych miastach. W samej Warszawie walka o jakiegokolwiek względnie tanie miejsce do spania przypomina dziką rywalizację o miejsca pracy na obszarach dotkniętych wielopokoleniowym, strukturalnym bezrobociem.
– Postępowania reprywatyzacyjne zostały po prostu zamrożone. Wszystkie decyzje Komisji Weryfikacyjnej, które dotyczyły uznania reprywatyzowanych kamienic z powrotem za własność miasta, nie tylko nie zostały wykonane, ale są regularnie podważane przez sądy. Przykładem jest skierowana do Naczelnego Sądu Administracyjnego sprawa kamienicy przy ulicy Lutosławskiego 9. Mieszkańcy tego domu padli ofiarą wyjątkowo brutalnych działań czyścicieli kamienic. NSA wyrzucił decyzję Komisji do kosza, wspierając tym samym pośrednio starania czyścicieli – tłumaczy przedstawicielka Komitetu Obrony Praw Lokatorów.
Zdaniem Zenobii Żaczek proces reprywatyzacyjny w stolicy został doprowadzony do końca, i to przeważnie po myśli negatywnych bohaterów tej historii. Miasto nie przejmowało objętych reprywatyzacją kamienic, gdyż spodziewało się niekorzystnych dla siebie wyroków Naczelnego Sądu Administracyjnego.
– Może się wkrótce okazać, że Komisja Weryfikacyjna nie ma mocy, by podważać decyzje zwrotu. Uruchomiłoby to kolejną lawinę roszczeń reprywatyzacyjnych – obawia się aktywistka.
Wąż w kapitalistycznym raju
Bierność samorządów sprzyja powstawaniu sztucznego niedoboru mieszkaniowego. Według wyników spisu powszechnego około 12 procent wszystkich mieszkań w Polsce spełnia przyjętą przez GUS definicję „lokalu niezamieszkanego” (to jest takiego, w którym na stałe nie przebywa ani jedna osoba). Liczba pustostanów jest gigantyczna – w skali Polski to ponad 1,8 miliona mieszkań. W stolicy ten współczynnik jest jeszcze bardziej alarmujący i sięga 20 procent. Świadome decyzje władz miejskich pompują więc ciągle bańkę spekulacyjną. Prędzej czy później skończy się to katastrofą. Już dziś nie ma możliwości podtrzymania popytu na takim poziomie, jak jeszcze kilka lat temu. Kryzys ekonomiczny szybko wyczerpie pulę nabywców, którzy mogą sobie pozwolić na czterdziestoletni kredyt. Kolejne edycje Mieszkania na Swoim oraz innych projektów polegających na przekazywaniu publicznych pieniędzy bankom tylko przyspieszają gigantyczny krach.
– Nie można w nieskończoność podtrzymywać popytu przy pomocy zagranicznych funduszy inwestycyjnych, które specjalizują się w wykupywaniu świeżo wybudowanych, prywatnych, deweloperskich mieszkań oraz utrzymywaniu pustych lokali traktowanych jako lokata kapitału. Ten mechanizm przestanie działać, gdy tylko wyczerpie się wszelka wiarygodność takiego sposobu zarabiania – ostrzega Żaczek.
Stołeczni aktywiści z Komitetu Obrony Praw Lokatorów wskazują na niepokojące podobieństwa między Polską a Hiszpanią sprzed 2009 roku. Chodzi o setki ziejących pustką widmowych osiedli, gdzie dziesiątki tysięcy pustych mieszkań wybudowanych w czasie spekulacyjnej fiesty tworzyły scenerię rodem z filmów wojennych.
– Siedzimy na tykającej bombie. Jej wybuch doprowadzi do końca opiewanego przez media „cudu gospodarczego III RP”. Nie jesteśmy gotowi na tak spektakularną katastrofę społeczną i ekonomiczną – obawia się Zenobia Żaczek.
W 1998 roku w Hiszpanii uchwalono ustawę, która sprywatyzowała obrót ziemią. Zakładała, że przekształcenie obrotu gruntami w złoty interes dla przedsiębiorców gwałtownie zwiększy liczbę inwestycji. Rosnąca podaż miała zagwarantować spadek cen, dzięki czemu młodzi ludzie mieli wreszcie móc sobie pozwolić na zakup własnych mieszkań. Ta bajka o nieustannym wzroście gospodarczym i malejących cenach nie miała jednak szczęśliwego zakończenia. W roku 2002 na Półwyspie Iberyjskim zaczął się boom na rynku nieruchomości. Zreformowano prawo pracy, ograniczając wszelkie prawa pracownicze – zgodnie z założeniem, że na rozregulowanym rynku przedsiębiorcy będą bardziej skłonni szukać nowych pracowników. Trwająca gospodarcza hossa sprzyjała masowemu zaciąganiu kredytów hipotecznych. Wszystkich zachęcano do inwestowania w nieruchomości i odpisywania sobie tych inwestycji od podatków. Dzięki takim rozwiązaniom Hiszpania zasłynęła z szerokich możliwości ukrywania nie całkiem legalnych dochodów czy prania brudnych pieniędzy. Gdy wzrosła podaż na mieszkania, ich ceny wzrosły, co z kolei doprowadziło do wzrostu cen gruntów. Bańka spekulacyjna zaczęła gwałtownie pęcznieć, przyciągając tysiące spragnionych szybkiego zysku. W ciągu niespełna czterech lat ceny mieszkań osiągnęły niebotyczny poziom i nic nie wskazywało na to, by miały spaść choćby o jedno euro.
W 2005 roku, gdy bańka spekulacyjna napęczniała jak przejrzały owoc, Hiszpania budowała rocznie więcej mieszkań niż Francja, Niemcy i Włochy razem wzięte. Podczas gdy mieszkania kosztowały ponad dwukrotnie więcej niż przed napęcznieniem bańki spekulacyjnej, płace dzięki staraniom neoliberalnych lobbystów od lat stały w miejscu. Zarobki większości Hiszpanów oscylowały w granicach płacy minimalnej, toteż lekarstwem na spadający popyt okazało się masowe zadłużanie gospodarstw domowych, możliwe dzięki rozluźnieniu wymagań dotyczących przyznawania kredytów. Mimo że spłaty kredytów rozciągnięto w czasie na czterdzieści lat, to wciąż wzrastające ceny lokali stały się pętlą nałożoną na szyje dłużników. W 2007 roku Hiszpania wyczerpała swoje zasoby finansowe. Zdolność do generowania bogactwa nie pociągała już za sobą rozwoju. Jedynym motorem wzrostu bogactwa był wzrost sam w sobie, który istniał wyłącznie dzięki długowi.
W 2009 roku eksplodujący kryzys hipoteczny w USA rozprzestrzenił się na cały świat, zmiatając hiszpański rynek nieruchomości jak domek z kart. Banki przestały nagle pożyczać pieniądze, a inwestorzy – kupować długi. Nastąpił efekt domina: konsumpcja upadła, gospodarka się skurczyła, firmy przystąpiły do grupowych zwolnień. Tysiące rodzin uwięzionych w pułapce kredytów hipotecznych trafiało na bruk. Bezdomni wegetowali pośród setek tysięcy pustych, niesprzedanych mieszkań, które w okresie prosperity nie służyły zaspokajaniu podstawowych potrzeb człowieka, tylko windowaniu cen. Nieliczne banki przejmujące obciążone długami nieruchomości stały się jedynymi zwycięzcami gospodarczej gry, która wyrzuciła za burtę miliony ludzi wraz z ich marzeniami o stabilizacji i godnym życiu. Rozpoczął się czas strzyżenia owiec.
– Setki tysięcy pustostanów w Hiszpanii to efekt przeinwestowania, pustych kredytów i ryzykownej gry prowadzonej przez fundusze hedgingowe. Państwo nie było w stanie niczego ludziom zagwarantować, gdyż oddało całą decyzyjność w ręce spekulantów. Wyrzekło się swojej funkcji stabilizatora cen. Obecnie Polska pod względem sytuacji na rynku mieszkaniowym przypomina Hiszpanię sprzed dwóch dekad, a nasza komunalna polityka mieszkaniowa jest równie zła, jak hiszpańska. Historia spektakularnego załamania się tamtejszego rynku nieruchomości powinna być więc dla nas przestrogą – wskazuje Bartosz Piłat.
Ludzie mają dość
W Polsce trwający od lutego kryzys migracyjny nałożył się na wszystkie problemy nękające nadwiślański rynek mieszkaniowy od lat 90., a także na wywołane pandemicznym lockdownem zubożenie społeczeństwa.
– Od pewnego czasu zmienia się charakterystyka spraw podejmowanych przez Komitet Obrony Praw Lokatorów. Przez ostatnie dwa lata komornicy sądowi nie wykonywali egzekucji. Jedyne eksmisje, z którymi mieliśmy do czynienia, a które blokowali nasi woluntariusze i woluntariuszki, były dzikimi akcjami bandyckich firm w rodzaju Exmitera czy CBBP. Firmy specjalizujące się w łamaniu praw lokatorów na zamówienie działały niezwykle intensywnie podczas całego okresu pandemicznych obostrzeń. Po odmrożeniu gospodarki do akcji ruszyli urzędowi komornicy. Działają bezwzględnie. Po nowelizacji przepisów sami rozpatrują wnioski o swoje odsunięcie. Wynik takiego „orzecznictwa” jest wiadomy – mówi Zenobia Żaczek.
Ponadto na rynek pracy oraz rynek mieszkaniowy wchodzi pokolenie młodych ludzi niemających żadnych perspektyw na stabilne życie i własne mieszkanie. Młodzi muszą wynajmować drogie lokale oraz znosić koszmarne traktowanie ze strony właścicieli.
– Łopata w grób neoliberalizmu została wbita już kilka lat temu. Problemy mieszkaniowe Polaków, a zwłaszcza młodego pokolenia, z pewnością staną się dominującym tematem kampanii wyborczej. To, czy dyskusja nad nimi będzie miała charakter systemowy, zależy od starań prospołecznych polityków i aktywistów. Dość smutne jest to, że na internetowych grupach takich jak Frankowicze czy Stop Bankowemu Bezprawiu dominują przemyślenia, których nie powstydziłby się Janusz Korwin Mikke. Wielu dłużnikom wydaje się, że rozwiązaniem ich problemów jest jeszcze więcej wolnego rynku, gdyż wyższe raty kredytów mają „przez socjalizm”. Od nas zależy, czy ludziom będą pokazywane systemowe zależności neoliberalizmu. Za frustracją, lękiem i poczuciem krzywdy jeszcze nie idzie świadomość wspólnego interesu klasowego – tłumaczy Adam Szczepański z Gdańskiego Okręgu Partii Razem.
Według Zenobii Żaczek nie ma możliwości, by grupa najmłodszych Polek i Polaków traktowała rynek mieszkaniowy w naszym kraju jako coś normalnego i akceptowalnego. Nie otrzymali bowiem nawet takich skromnych możliwości wykupu mieszkania i uzyskania kredytu, z jakich korzystały poprzednie pokolenia. Młodzi nie przyjmą już popularnego stwierdzenia eksprezydenta Bronisława Komorowskiego, że wystarczy zmienić pracę i wziąć kredyt.
Kolejną grupą są ludzie, którzy do tej pory jakoś radzili sobie dzięki zasobom komunalnym. Obecnie przy ciągłym ich kurczeniu oraz nieustannym zaostrzaniu kryteriów przyznawania lokali nie widzą innego wyjścia niż zajmowanie pustostanów. Zazwyczaj jednak nie myślą o squatowaniu opuszczonych budynków w kategoriach „walki z kapitalizmem”. Wchodzą do opuszczonych lokali, gdyż nie widzą żadnego innego sposobu na zapewnienie sobie i swoim rodzinom znośnych warunków mieszkaniowych.
– Oddolne próby rozwiązania problemów mieszkaniowych stają się już na tyle częste, że możemy mówić o przełamaniu społecznego tabu i lęku przed takimi działaniami. Do warszawskiego biura Komitetu Obrony Praw Lokatorów tacy ludzie przychodzą praktycznie co dyżur z zapytaniami i prośbami o załatwienie formalności. Równocześnie squatersi walczą z pozwami o eksmisje i odmowami zalegalizowania pobytu ze strony administracji. Z biegiem czasu opracowaliśmy już metody, by zmusić władze administracyjne do włączania zajętych lokali do miejskiego zasobu komunalnego oraz oczynszowania dawnego miejskiego nieużytku wedle zwyczajowej stawki. Wkrótce samorządy będą musiały przejść nad squatingiem do porządku dziennego. Oczywiście samo zjawisko jest w pewnym sensie wygodne dla władz, które są zwalniane z obowiązku tworzenia nowego zasobu mieszkaniowego – wyjaśnia Żaczek.
Chłopiec do bicia potrzebny od zaraz
Jak twierdzą przedstawiciele Inicjatywy Pracowniczej, większość lokatorów zmuszonych do płacenia wysokich czynszów nie widzi systemowego charakteru swoich problemów. Panuje przekonanie o winie ukraińskich uchodźców wojennych, którzy „żyją na koszt Polaków”. Ludzie pozbawieni podstawowego poczucia bezpieczeństwa z krytycznych i zaangażowanych obywateli zmieniają się w masę przestraszonych jednostek, napędzanych przez strach i żądzę odwetu. Zaczynają więc zazdrościć osobom, które do niedawna koczowały na dworcu, a teraz tłoczą się w kilka osób na wynajętych dziesięciu metrach kwadratowych lub nocują w ośrodkach dla uchodźców.
– Każda eksmitowana rodzina stanowi dla skrajnej prawicy większą korzyść niż wszystkie marsze narodowców razem wzięte. Nic tak nie radykalizuje nastrojów społecznych, jak ludzka krzywda. Pokrzywdzony człowiek, którego pozbawiono wsparcia, chce przynajmniej wiedzieć, kto odpowiada za jego cierpienie. A w naszym kraju cała edukacja ekonomiczna sprowadza się do poradnika, jak założyć firmę. Zresztą nawet najbardziej kompletna edukacja nie odniesie skutku w warunkach chronicznego niedoboru tanich mieszkań, braku środków na czynsz i ciągle wiszącego nad głową widma utraty jedynego źródła utrzymania – stwierdza Adam Szczepański z Partii Razem.
Kryzys migracyjny jest wygodną wymówką, pozwalającą władzom miejskim oraz centralnym przerzucić całą odpowiedzialność za rosnący od lat kryzys społeczny i mieszkaniowy na wojnę i inne zewnętrzne czynniki.
– Kolejki oczekujących na przydział mieszkania socjalnego lub komunalnego nie maleją od lat. W Warszawie z reguły czeka się ponad dwa lata. Napływ uchodźców nie wpłynął na ten proces. Część lokali przekazano rejonowym ośrodkom Organizacji Pomocy Społecznej, które mogą tymczasowo przekazywać je rodzinom z Ukrainy, jednak liczba takich mieszkań jest znikoma i należą do innej puli niż zasób, z którego władze dzielnic przydzielają lokale komunalne i socjalne. Mimo to od ludzi przychodzących na nasze dyżury lokatorskie słyszymy opowieści o Ukraińcach, którzy zwinęli Polakom mieszkanie sprzed nosa – relacjonuje Zenobia Żaczek.
Osoby, które przybyły do Polski po wybuchu wojny w Ukrainie, są wyłączone z ochrony przewidzianej w ustawie o ochronie praw lokatorów. Mogą być wyrzucane wprost na bruk i nikt nie będzie rozpatrywał ich podań o przyznanie lokalu socjalnego.
– W ciągu kilku ostatnich miesięcy wytworzyły się więc dwie kategorie mieszkańców Polski. Mówienie, że ludzie pozbawieni wszelkiej podmiotowości zabierają prawa Polakom, jest absurdem – podkreśla Żaczek.
Oferty najmu opatrzone adnotacją „wynajmę tylko Polakom” są coraz częściej występującą formą rasizmu, kojarzącą się z tabliczkami „Nur für Deutsche”. Oczywiście pod kategorię „prawdziwych Polaków” nie podpadają również matki z małymi dziećmi, którym z reguły odmawia się wynajęcia mieszkania na wolnym rynku. Zjawisko segregacji ze względu na płeć, wiek, czy pochodzenie, stojące w całkowitej sprzeczności z duchem prawa w liberalnym państwie, zostało więc wprowadzone tylnymi drzwiami i oswojone przez mechanizmy rynkowe.
Lekarstwa na horrendalne czynsze
Nie wszyscy pogodzili się z cenami mieszkań. Wolontariusze Inicjatywy Pracowniczej zbierają podpisy pod petycją zmierzającą do ustalenia maksymalnych cen wynajmu. Z podobną inicjatywą wyszli kilka miesięcy temu mieszkańcy Berlina żądający czynszowego referendum. Próby rozwiązania problemu zaporowych czynszów zaczynają się również pojawiać w programach większości partii politycznych.
– W roku 2010 Trybunał Konstytucyjny zabronił ustalania górnych granic czynszów. Nie sądzę, by w polskim systemie prawnym wprowadzono taki limit. Tego rodzaju regulacja byłaby natomiast możliwa w zasobie miejskim, bo tu wysokość górnego czynszu ustala rada miasta. Ten czynsz pozostaje względnie niski, ale w każdym wieloletnim planie gospodarowania jest sukcesywnie podnoszony – informuje Zenobia Żaczek.
W interesie mieszkańców leży więc utrzymanie jak największego zasobu mieszkaniowego, gdyż stanowi to jedną z najbardziej dogodnych dróg ku temu, by w polskim systemie prawnym utrzymywać niskie czynsze. W lokalach należących do zasobu Towarzystw Budownictwa Społecznego czynsz jest również ustawowo obniżony, jednak koszty ponoszone przez lokatorów TBS-ów gwałtownie wzrosły. W rozliczeniach składek uwzględniane są gwałtownie rosnące stopy procentowe.
Z kolei posłowie i działacze partii Razem na konferencji prasowej we Włocławku proponowali powołanie państwowego dewelopera.
– Jednym z podstawowych warunków przydzielenia Polsce pieniędzy z unijnego Planu Odbudowy jest uruchomienie programu budowy mieszkań komunalnych. Rozwiązania istnieją, trzeba schylić się po leżące pieniądze – zaznacza Adam Szczepański.
Bartosz Piłat natomiast dzieli program reform rodzimego rynku nieruchomości na działania krótkoterminowe oraz bardziej dalekosiężne kroki, wymagające twardych państwowych regulacji. Jego zdaniem pierwszym i prostym krokiem państwa polskiego powinno być opublikowanie wzoru umowy wyznaczającej dwa, trzy warianty sposobu wyliczania cen najmu oraz podwyżek stawek czynszowych. Dokument taki nie byłby prawnie obowiązujący, ale wywierałby psychologiczną presję na właścicieli nieruchomości. Drugim krokiem może być utworzenie publicznej bazy danych informującej o średnich cenach wynajmu w poszczególnych miejscach.
– Dalsze kroki wymagałyby już nieco wyraźniejszych regulacji. Należałoby wyznaczyć datę, poczynając od której wszystkie zawarte umowy na wzór niemiecki miałyby stosować odgórnie uregulowane zasady naliczania wysokości czynszu, łącznie z określeniem ceny maksymalnej i minimalnej – proponuje Piłat. – Kolejnym zadaniem byłoby skonsolidowanie istniejących już od dawna na rynku programów mieszkaniowych. Potrzebny nam program, który zmotywowałby samorządy czy spółdzielnie do inwestycji na większą skalę. W 2015 roku zapowiedziano taki ruch, czyli Mieszkanie+, ale decydenci nie przeznaczyli na ten cel ani odpowiednich pieniędzy, ani odpowiednio atrakcyjnych gruntów – dodaje ekspert. Zwraca uwagę, że alternatywą może być uruchomienie wspomnianego wcześniej państwowego dewelopera czy deweloperów. – Skoro Poczta Polska czy kolej nie chciały oddawać gruntów na Mieszkanie+, to nic nie szkodzi na przeszkodzie, aby powstały Poczta Polska Miastobud, PKP Mieszkanex czy Lasy Państwowe Drewbud. Mają atrakcyjne grunty i mogą wprowadzić na rynek komercyjny i komunalny mieszkania po cenie zbijającej z nóg każdego dewelopera. Najpierw jednak na poziomie rządu musi zapaść decyzja: robimy to, wchodzimy na rynek nieruchomości z innymi ambicjami niż czysty zysk.
Osobną kwestią według Piłata jest zabezpieczenie potrzeb mieszkańców lokali socjalnych, niemających żadnej pozycji przetargowej wobec kamieniczników. – Bez zasobów komunalnych nie za bardzo będziemy mieli jak przeciwstawić się mitycznemu „prawu własności” w Polsce. Być może pośrednim rozwiązaniem byłoby utworzenie funduszu zabezpieczającego. Jeśli właściciele mieszkań po zawarciu umowy odprowadzaliby do krajowego funduszu jakiś odsetek sumy odstępnego, to przy niewielkim wkładzie państwa uzbierałaby się całkiem wysoka suma, z której byłyby im wypłacane odszkodowania, gdyby lokator nie mógł wywiązywać się z obowiązku czynszowego. Jednocześnie wynajmujący mieliby zabezpieczony dach nad głową, a gmina czas na przygotowanie dla nich alternatywy (może i dofinansowania lokatora, aby był w stanie płacić czynsz). Oczywiście ten system działałby bez zarzutów, tylko gdyby czynsze w Polsce były regulowane. Inaczej szybko zmieniłby się w wielki worek publicznych pieniędzy przelewanych na prywatne konta właścicieli mieszkań. Gminy już dziś mają zresztą możliwość wynajmowania mieszkań z rynku komercyjnego i odstępowania ich najemcom socjalnym czy komunalnym na własnych zasadach. To może być czasem tańsze niż budowanie.
Zarazem horrendalne czynsze są problemem na tyle złożonym, że jego pełnego rozwiązania należałoby szukać na poziomie ustawodawstwa krajowego.
– Prócz ogólnopolskiego, zakrojonego na szeroką skalę programu budownictwa niezbędny byłby wyrok Trybunału Konstytucyjnego, który obaliłby poprzednie orzecznictwo zakazujące ustalania górnych pułapów czynszów ze względu na prawa właścicieli nieruchomości. Bez takiego wyroku jedynym narzędziem, jakie pozostanie jeszcze w rękach decydentów podejmujących próby uregulowania rynku mieszkaniowego w Polsce, będzie stworzenie programu budownictwa publicznego, w którym ustawowo określa się, że tworzony zasób mieszkaniowy nie może mieć charakteru komercyjnego. Nie widzę też innej drogi niż finansowanie takiej inwestycji z budżetu państwa – deklaruje Zenobia Żaczek.
Oprócz ustalenia górnego poziomu wysokości czynszów część lewicowych polityków i działaczy lokatorskich proponuje nacjonalizację niektórych nieruchomości.
– W ostatnim czasie tego rodzaju posunięcia miały miejsce w Berlinie i nie jest to żaden radykalizm. Każda pragmatyczna władza, niekoniecznie nawet lewicowa, sięga po takie środki, gdy zaporowe ceny nieruchomości wywierają zdecydowanie negatywny wpływ na dalszy rozwój miasta – nadmienia Szczepański.
Następny rozdział?
Publiczne budownictwo mieszkaniowe wydaje się niemożliwe do pogodzenia z dogmatami ekonomicznymi panującymi w polskich mediach oraz umysłach i sercach polityków i samorządowców.
– Większość polityków Platformy Obywatelskiej ma jeszcze bardziej neoliberalne poglądy niż ich polityczni przeciwnicy z Prawa i Sprawiedliwości. Kierują się logiką „wolnego rynku”, w którego interesie nie leży przecież rozwiązanie problemu wysokich czynszów. To, że temat nędzy mieszkaniowej Polaków jest coraz powszechniej poruszany w debacie publicznej, wynika z działań ruchów oddolnych. Nawet pauza w warszawskiej dzikiej reprywatyzacji oraz powstanie zajmujących się nią instytucji to następstwa oddolnej presji oraz ciężkiej pracy aktywistów i aktywistek. Działania ruchów społecznych mają więc sens. Trudno jednak być optymistką, gdy w dość szybkim tempie maszerujemy w stronę przepaści – obawia się Zenobia Żaczek.
Wkrótce możemy być świadkami brutalnej walki o mieszkania. Miejskie pustostany mogą stać się przedmiotem zaciętej walki między potrzebującymi. Na pewno dojdzie do masowego naruszania „świętego prawa własności” i do zmiany mentalności społecznej.
Dzięki zaangażowaniu wolontariuszy udało się zablokować szereg ustaw bardzo niekorzystnych dla lokatorów. Gdyby nie to, wszystkie umowy najmu byłyby zawierane wyłącznie na czas określony, znacznie utrudniono by dziedziczenie wynajmu lokalu po rodzicach oraz ułatwiono eksmisje. Mamy jednak do czynienia z głęboką defensywą.
– Sytuację mieszkaniową Polek i Polaków ukształtowała wyuczona i narastająca od lat bezradność polityków i samorządowców. Grupa osób, które czekają w kolejce po lokal komunalny, jest duża, ale nie na tyle, by z ich głosem trzeba się było liczyć podczas wyborów krajowych lub samorządowych. Odbudowa komunalnej polityki mieszkaniowej w Polsce jest niesłychanie żmudnym i niewdzięcznym politycznie tematem. Dla polityków dużo szybszym sposobem na pozyskiwanie popularności wyborców są więc proste i natychmiast zauważalne inwestycje. W dodatku samorządowiec wydający 100 mln zł na zakup nowych autobusów może liczyć na dofinansowanie tego zakupu dotacją na poziomie nawet 40 proc., a do mieszkań nikt tyle nie dopłaci – podsumowuje Bartosz Piłat.
Czy wyrzucanie rodzin na bruk lub do zdewastowanych i zagrzybionych lokali w asyście policji nie jest przemocą? Czy nie jest nią zmuszanie ludzi, by oddawali ponad połowę zarobków w zamian za „przywilej” mieszkania w ciasnej norze? Państwo, które zrzeka się odpowiedzialności za politykę mieszkaniową, w trakcie narastającego kryzysu gospodarczego i społecznego staje się ręką trzymającą policyjną pałkę, wymierzoną w ciała pracujących. Od nas zależy, czy właśnie taki będzie następny rozdział w historii polskiego społeczeństwa.