ilustr.: Weronika Czyżycka

O tym, że mamy w Polsce kryzys mieszkaniowy, nie trzeba nikogo przekonywać. Natomiast skala problemu może już zaskakiwać, warto więc jej się przyjrzeć, korzystając z kilku wskaźników.

Jak podaje Eurostat, ponad jedna trzecia Polaków mieszka w przeludnionych lokalach. 30 procent młodych dorosłych – czyli osób w wieku 25-34 lat – mieszka z rodzicami. Tylko jeden na dziesięciu studentów może liczyć na miejsce w akademiku. Jednocześnie zarówno zakup, jak i wynajem mieszkań jest wyjątkowo drogi – w latach 2015-2023 ceny mieszkań w Polsce wzrosły o prawie 80%, czynsze o prawie 60%. Skumulowana inflacja w tym okresie była niższa, co oznacza, że realnie stać Polaków na mniej. Możemy kupić mieszkanie tylko wtedy, gdy jesteśmy w stanie zebrać wystarczająco dużo pieniędzy na wkład własny, który umożliwi nam wzięcie kredytu hipotecznego – najdroższego w Unii Europejskiej.

Co, jeśli nas nie stać? Ci, którzy zarabiają gorzej, często lądują w tak zwanej luce czynszowej – zbyt biedni na zakup mieszkania lub budowę domu, adekwatnych do ich potrzeb mieszkaniowych, a jednocześnie zbyt bogaci na uzyskanie lokalu komunalnego. Szacunki wielkości luki czynszowej są bardzo rozbieżne, może ona dotykać od 35 do nawet 70%, w zależności od koniunktury i dostępności kredytów hipotecznych w danym momencie. Zmuszeni są oni więc wynajmować mieszkania na wolnym rynku, który z punktu widzenia najemcy pozostawia wiele do życzenia. Niski standard mieszkań, niespodziewane podwyżki czynszów i brak stabilności to standard dla lokatorów.

Jeszcze gorzej zarabiający też nie mają wielu powodów do szczęścia. W Polsce mieszkań komunalnych i socjalnych praktycznie się nie buduje – w ostatnich latach jest to zaledwie kilka procent lokali oddawanych do użytku. Przyznanie takiego mieszkania często graniczy z cudem z powodu restrykcyjnych kryteriów – w Warszawie sześcioosobowej rodzinie mieszkającej na 39m² nie przysługuje prawo do mieszkania od miasta, nawet jeśli spełnia inne kryteria.

Przedstawione dane wyraźnie pokazują, że kryzys mieszkaniowy dotyka wszystkich: tych, którzy mają własne cztery ściany, tych, którzy planują ich zakup, oraz przede wszystkim tych, którzy takich szans w najbliższym czasie mieć nie będą, bo polityka mieszkaniowa w Polsce w ostatnich latach głównie opierała się na uruchamianiu kolejnych programów dopłat do kredytów. Fiasko programu Bezpieczny Kredyt 2% pokazało, że potrzebujemy innych rozwiązań, żeby poprawić sytuację mieszkaniową Polaków.

Uczmy się na błędach

Zanim jednak do nich przejdziemy, warto przyjrzeć się dotychczasowym rządowym programom innym niż dopłaty do kredytów. Jednym z takich rozwiązań był program Mieszkanie Plus. Założenie programu było proste – budowa 100 tysięcy mieszkań na wynajem do końca 2019 roku i zwiększenie zasobu mieszkań, szczególnie dla osób, które nie posiadają zdolności zakupu własnego mieszkania. Program ten miał dwa filary – rynkowy oraz społeczny, lokatorzy po pewnym czasie mieli opcję wykupu mieszkań.

Najwyższa Izba Kontroli skontrolowała funkcjonowanie programu Mieszkanie Plus w okresie 2016-2021 i nazwała jego realizację „fiaskiem”. Okazało się, że mimo obietnic na początku 2023 roku, kiedy ówczesny Minister Rozwoju i Technologii Waldemar Buda zamykał program, gotowych było niecałe 20 tysięcy mieszkań, czyli jedna piąta planowanej liczby. Trzy lata po terminie.

Dlaczego tak się stało? Jeśli chodzi o sam program Mieszkanie Plus, NIK wskazuje na kilka przyczyn. Krajowy Zasób Nieruchomości, jednostka odpowiedzialna za realizację programu Mieszkanie Plus, miała trudności z pozyskaniem gruntów należących do Skarbu Państwa, z uwagi na „brak skutecznych i spójnych ze sobą rozwiązań prawnych, a także opieszałość we wdrażaniu aktów wykonawczych”, za które był odpowiedzialny ustawodawca. NIK również wskazuje, że Agencje Państwowe i spółki należące do Skarbu Państwa nie były przez dłuższy czas zainteresowane przekazywaniem działek na rzecz KZN, a sam KZN przez ponad dwa lata funkcjonował bez ustawowych organów – rady nadzorczej i prezesa – a także strategicznych dokumentów. NIK podkreślił również, że w zaledwie 25% ze skontrolowanych gmin potrzeby mieszkaniowe różnych grup zamożności były diagnozowane. Co to oznacza? Znacząca większość samorządów nie zna potrzeb swoich mieszkańców, a więc także nie wie, jak może je zaspokoić.

W raporcie NIK wskazał kilka innych ciekawych faktów. Przez lata mieszkania mające służyć osobom o niskich i przeciętnych zarobkach stanowiły zaledwie 2,5% ogólnej liczby nowobudowanych mieszkań. Nie ma w tym nic dziwnego, bo NIK zwrócił również uwagę na coraz mniejsze bezpośrednie finansowanie mieszkalnictwa z budżetu państwa – w 1992 roku wynosiło ono 1,8% PKB, w 2006 roku 0,1% PKB, w 2019 roku zaledwie 0,08% PKB. Średnia unijna to 0,5% PKB! Chociaż jako społeczeństwo staliśmy się znacznie bogatsi, to wydajemy coraz mniej na mieszkalnictwo, skutkiem czego jest kryzys mieszkaniowy. A przecież potrzebujemy dobrej polityki w tym zakresie. Rzeczy tak podstawowej, jak zawarte w Konstytucji prawo do mieszkania, nie możemy zostawić jedynie deweloperom.

Pustostany – co z nimi zrobić

Innym potencjalnym rozwiązaniem kryzysu mieszkaniowego mogłoby być pochylenie się nad kwestią pustostanów. GUS w Spisie Powszechnym z 2021 roku podaje, że nawet 12% lokali w kraju może stać pustych. Z uwagi na upływ czasu, trwającą wówczas pandemię oraz napływ uchodźców z Ukrainy należy podchodzić ostrożnie do tych informacji. Aktualne i dostępne dane pomogłyby ekspertom i opinii publicznej prowadzić bardziej merytoryczną dyskusję na ten temat, ale niestety na razie ich brak. GUS szacuje także, że około 64 tys. lokali socjalnych i komunalnych może stać pustych. Wiele brakuje do pełnej transparentności również w tej kwestii – w Warszawie aktywiści ze Stowarzyszenia Miasto Jest Nasze zmapowali wszystkie puste lokale będące własnością miasta, w których mogliby mieszkać ludzie, ale w skali kraju nie ma łatwego dostępu do takich danych.

Dlaczego mieszkania stoją puste? Często dzieje się tak z powodu braku remontów i wiążącego się z tym złego stanu technicznego budynków – co w przypadku lokali socjalnych wiąże się nie tylko z brakiem funduszy, lecz również po prostu brakiem woli działania decydentów. Nie jest to jedyny powód – przyczyną, dla której budynki stają się niezamieszkałe, są też zmiany demograficzne lub, co szczególnie istotne w dużych miastach, kupowanie mieszkań w celach inwestycyjnych i niewynajmowanie ich.

Dlatego też nie ma jednego prostego rozwiązania problemu niezamieszkałych lokali. Gminy należy zobowiązać do wyremontowania wszystkich pustostanów będących w złym stanie technicznym oraz zapewnić im na to środki ze Skarbu Państwa. Powinno się też wprowadzić ustawowy odsetek mieszkań mogących pozostawać niezamieszkałymi w danym momencie (oczywiście nie może on wynosić 0% chociażby z uwagi na czas od wyprowadzki jednego i wprowadzenia się kolejnego lokatora) i karać samorządy, w których ten odsetek jest przez dłuższy czas przekroczony. W miastach najlepszym rozwiązaniem problemu pustostanów byłoby ich opodatkowanie, dzięki czemu więcej mieszkań wróciłoby na rynek najmu bądź kupna i sprzedaży. Podatek ten powinien być uzależniony od średnich czynszów bądź cen nieruchomości w danej miejscowości oraz od wielkości lokalu, a weryfikacja mogłaby być oparta zarówno o kryterium meldunku, jak i o zużycie mediów.

W przypadku niezamieszkałych lokali na wyludniających się terenach wiejskich jeszcze trudniej o rozwiązanie, bo często to nie spekulacja na cenach mieszkań sprawia, że dany lokal jest pustostanem, a niewielka atrakcyjność danego regionu, zły stan techniczny i lokalizacja budynku. W takim wypadku można rozważyć dopłaty na remont dla osób decydujących się na zamieszkanie w takim miejscu, wraz z szerszym, systemowym pakietem zmian dla danego regionu. W niektórych przypadkach bardziej racjonalne ekonomicznie może być opuszczenie takiego budynku.

Aby dobrze się mieszkało

Jednak samo rozwiązanie problemu pustostanów prawdopodobnie nie wystarczy, żeby uporać się z kryzysem mieszkaniowym. Co więc należy zrobić?

Po pierwsze, musimy wielokrotnie zwiększyć finansowanie mieszkalnictwa z budżetu państwa. Wydatki w Polsce na mieszkalnictwo należą do najniższych w Unii Europejskiej, a większość z rządowych programów nie odpowiadała na potrzeby najuboższych. Dopłaty do kredytów trafiały jedynie do zamożniejszej warstwy społeczeństwa. Jeśli stać nas na wydawanie dziesiątek miliardów na dopłaty do nierentownego i nieekologicznego górnictwa, to nie ma powodu, dla którego nie mielibyśmy znaleźć pieniędzy na mieszkalnictwo.

Po drugie, należy wprowadzić zasadę, że każda złotówka zarobiona przez samorządy ze sprzedaży gruntów powinna być przeznaczona na cele mieszkaniowe. Obecnie samorządy traktują sprzedaż gruntów jako sposób na załatanie dziury budżetowej. Przykładowo miasto Warszawa w ostatnim czasie wystawiło na sprzedaż atrakcyjne grunty na Woli, przeznaczone między innymi pod budownictwo mieszkaniowe. Działkę wylicytowano za 65 milionów, powstanie tam najprawdopodobniej hotel. Gdyby jednak spółka zdecydowała się tam wybudować mieszkania, kosztowałyby one 30-40 tysięcy złotych za metr kwadratowy – kwota nieosiągalna dla nauczycieli, policjantów czy pielęgniarek, których w Warszawie tak brakuje. Bez rozwiązania kryzysu mieszkaniowego i oferty skierowanej do pracowników budżetówki, nie zostanie też rozwiązany problem wakatów w sektorze publicznym, który sprawia, że jakość usług publicznych jest coraz niższa.

Po trzecie, należy skupić się na budowie akademików. Obecnie nieliczni mają szansę na uzyskanie miejsca w domu studenckim, a pokoje są często w niskim standardzie. Studenci też zasługują na bezpieczny i stabilny dach nad głową – gdy nie trzeba szukać mieszkania, można się bezpiecznie uczyć i rozwijać. Dostępne cenowo akademiki dają szansę na awans społeczny, bo umożliwiają maturzystom o gorszej sytuacji finansowej przeprowadzkę do większego miasta w celu podjęcia studiów. Wynajem mieszkania, a nawet pokoju, w droższym mieście, takim jak Warszawa lub Kraków, często jest poza ich zasięgiem. Ponadto, bardziej dostępne akademiki zmniejszają popyt na wynajem mieszkań, dzięki czemu więcej lokali może trafić do innych grup społecznych. Rozwinięta sieć akademików zwiększa atrakcyjność uczelni, co pomaga przyciągać lepszych kandydatów.

Poza budownictwem dla młodych, należy też zadbać o mieszkania dla osób starszych. W tym momencie jedna czwarta ludności Polski – ponad 8 milionów osób – to seniorzy, a liczba ta wzrośnie w najbliższych latach nawet o kilka milionów. Według prognoz w 2060 roku w każdym z powiatów liczba osób w wieku powyżej 65 lat będzie wyższa niż obecnie, a do 2040 roku jedynie w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu i Sopocie się zmniejszy. Jeżeli jako społeczeństwo chcemy, żeby starsze osoby mogły być pełnoprawnymi obywatelami – a nie więźniami czwartego piętra (czyli starszymi osobami, które mieszkają na wyższych kondygnacjach budynków, a przez brak windy nie mogą się poruszać), to musimy wprowadzić pewne rozwiązania. Przede wszystkim należy zmodernizować istniejący zasób mieszkań. Budowa wind oraz dalsza modernizacja budynków (np. instalacja OZE, ocieplanie, itd.) mogłaby być finansowana częściowo z budżetu państwa, a wspólnoty i spółdzielnie w zamian wyrażałaby zgodę na nadbudowę. Nowe mieszkania przeznaczone byłyby na tani wynajem. Poprzez nadbudowę możliwe stałoby się rozszerzenie zasobu mieszkań, w zależności od rozmiaru miasta, o kilka do kilkudziesięciu tysięcy – i to z istniejącą już infrastrukturą towarzyszącą. W Amsterdamie wykonano analizy na ten temat – w samym centrum miasta jest miejsce na około 4-5 tysięcy dodatkowych mieszkań poprzez nadbudowę istniejących budynków. Ponadto, w związku z rosnącą liczbą osób w starszym wieku, należy wprowadzić nowe modele budownictwa, gdzie umożliwiono by im samodzielnie funkcjonowanie z zapewnieniem niezbędnej opieki medycznej i utrzymywania relacji społecznych. Takie rozwiązania z powodzeniem funkcjonują na zachodzie Europy.

Lepsze dane, lepsze osiedla

Aby skuteczniej walczyć z kryzysem mieszkaniowym, rządzący powinni poprawić dostępność danych. Szacunki GUSu w porównaniu do liczby logowań telefonów komórkowych w przypadku największych polskich miast różnią się o kilkaset tysięcy. Jeżeli nie mamy wiarygodnych danych dotyczących liczby mieszkańców, migracji czy cen transakcyjnych nieruchomości, nie jesteśmy w stanie prowadzić racjonalnej, polityki mieszkaniowej. Nie jesteśmy w stanie stworzyć dobrych prognoz ani pomyśleć, jakie mieszkania już mamy, a jakich – i gdzie – potrzebujemy.

Oczywiście, oprócz tego, że potrzebujemy nowych budynków, ważne jest także to, by nowopowstające osiedla były dobrej jakości – zarówno ze strony technicznej, jak i planistycznej. Dość już mamy przykładów patodeweloperki. Dlatego zwiększenie roli urbanistów jest niezwykle istotne. Przykładowym rozwiązaniem może być priorytetyzowanie rozwoju w pobliżu stacji kolejowych i innych węzłów przesiadkowych transportu publicznego. Dzięki temu mieszkańcy będą mieli wygodną alternatywę dla samochodów, co oznacza mniejszą potrzebę budowy garaży. A one kosztują – budowa miejsca parkingowego w garażu podziemnym może kosztować nawet 80-100 tysięcy złotych, chociaż deweloperzy zazwyczaj sprzedają je taniej. Oznacza to, że dopłacają do nich nieposiadający auta, co zwiększa koszt mieszkań. Co więcej, budowa miejsc w garażach zmniejsza też elastyczność aranżacji mieszkań, ponieważ ściany nośne muszą być z ich powodu rozmieszczone co około 6 metrów. Przez to wiele pomieszczeń jest stosunkowo wąskich, a budynki projektuje się tak, by uwzględnić komfort użytkowania samochodów, a niekoniecznie wygodę ludzi.

Czas na zmianę kursu

Kryzys mieszkaniowy w Polsce wynika z braku wizji, wieloletnich zaniedbań oraz braku spójnej polityki mieszkaniowej. Żeby go rozwiązać musimy zwiększyć finansowanie mieszkalnictwa, przemyśleć to, dla kogo budujemy mieszkania – dla ludzi, czy dla deweloperów – i wprowadzić reformy dotyczące pustostanów. Potrzebujemy polityki mieszkaniowej na poziomie krajowym i lokalnym, a nie oddania całej sprawy budowy nowych mieszkań w ręce deweloperów. Polityka mieszkaniowa musi odpowiadać na potrzeby mieszkańców różnych obszarów – Warszawa zmaga się z innymi problemami niż na przykład Nowe Miasto Lubawskie czy Poronin. Dotychczasowe, często doraźne rozwiązania, takie jak dopłaty do kredytów, nie rozwiązały problemu mieszkaniowego, a jedynie doprowadziły do wzrostu cen nieruchomości, na którym skorzystali inwestorzy. Musimy zadać sobie jako społeczeństwo pytanie – czy chcemy, żeby nasze dzieci czy wnuki zmagały się z takim rynkiem mieszkaniowym, z jakim my mamy do czynienia? I czy celem polityki w tym zakresie powinno być zapewnienie każdemu godnych warunków życia, czy raczej generowanie coraz wyższych zysków dla deweloperów?