W mediach tradycyjnych czy podczas płomiennych dyskusji w ich społecznościowych odpowiednikach często spotykamy się z alarmującymi doniesieniami na temat rynku nieruchomości. Na przykład ceny gwałtownie rosną, by zaraz szybko zahamować. Utrudnia to kosztowną społecznie spekulację, ale swoje inwestycje wstrzymują też wtedy deweloperzy. A to oni w największych miastach w Polsce oddają do użytku ponad 90 procent nowych mieszkań.
Za dodatkowe kilka procent odpowiadają inwestorzy indywidualni. Osoby na tyle bogate, że nawet w trzeciej dekadzie XXI wieku mogą sobie pozwolić na stawianie domów jednorodzinnych własnym sumptem na bardzo drogiej, miejskiej ziemi. Możliwość zamieszkania w domu jednorodzinnym – czy nawet szeregowcu – poza terenami wiejskimi już od jakiegoś czasu jest dostępna właściwie tylko dla milionerów. Niedługo podobnym luksusem może stać się także możliwość jakiegokolwiek zamieszkania w większym mieście.
Kogo stać na życie w mieście?
Kiedy piszę te słowa na początku 2025 roku, średnia cena metra kwadratowego nieruchomości mieszkalnej to mniej więcej 18 tys. złotych (Warszawa), 17 tys. (Kraków), 16 tys. (Trójmiasto) lub niespełna 15 tys. we Wrocławiu. Bardzo drogo, nawet jeśli uwzględnić, że ceny transakcyjne są w nieco niższe od ofertowych, do których odnosi się powyższa wyliczanka.
W debacie publicznej przebijają się jednak głosy o tym, że aż tak źle nie jest. Niby przytoczone przed chwilą wartości są mniej więcej dwa razy wyższe niż jeszcze w 2019, ale przecież od tego czasu uderzyła inflacja zwiększająca ceny wszystkiego, a patrząc na tendencje w całej gospodarce, to w górę poszły również płace. Niekiedy wzrost cen nieruchomości zestawiany bywa z rosnącą średnią krajową.
Średnia ta to jednak tak naprawdę bezużyteczny parametr, określający wynagrodzenia tylko części pracowników. Drastycznie zresztą zawyżony przez osoby lepiej zarabiające. Więcej o rzeczywistych zarobkach mówi nam mediana – połowa pracujących zarabia przynajmniej taką kwotę. Według GUS w kwietniu 2024 roku wyniosła ona niespełna 6,5 tys. złotych brutto, czyli o jedną piątą mniej niż średnia krajowa. Statystyka publiczna jest w tej materii nie zawsze dokładna, a do tego bezradna wobec szarej strefy i wiecznie spóźniona. Świeższe dane ukazują nawet mniejszą zamożność, co widać na przykład w badaniach reprezentatywnych, opracowywanych przez CBOS. Przykładowo: w styczniu 2025 sprawdzał poparcie dla partii politycznych, a omówieniu wyników sondażu towarzyszyła tabela obrazująca demograficzne aspekty badania. Dowiadujemy się z niej, że równo dwie trzecie respondentów i respondentek zarabiało wtedy na rękę nie więcej niż 5 tys. złotych miesięcznie. Ten kontekst jest potrzebny by zrozumieć, jakie emocje wywołuje trudna sytuacja mieszkaniowa.
Ile kosztuje mieszkaniowy start?
Z tego samego zestawienia nie dowiemy się, ile dokładnie zarabia się w największych miastach. Nie jest jednak tajemnicą, że wynagrodzenia biją tam na głowę te z uboższych części kraju, gdzie wzrost płacy minimalnej jest właściwie jedynym czynnikiem ciągnącym do góry wynagrodzenia przytłaczającej większości osób. Nie każda warszawianka jest jednak wziętą adwokatką, ani nie każdy krakowianin menedżerem w transnarodowej korporacji. W miastach żyją również pracownicy budżetówki, źle opłacani nauczyciele czy poprawiające swoją sytuację przez pracę na dodatkowych etatach pielęgniarki. Mieszka tam też masa osób pracujących w zawodach niewykwalifikowanych – krótko mówiąc, nie tylko krezusi.
Na tym tle widać nabierającą w polskich miastach już dużego rozpędu klasową rewolucję. Aby się jej przyjrzeć, weźmy na tapet przykład daleki od cenowego ekstremum w ścisłym centrum Warszawy czy apartamentów nad Bałtykiem. Poszukajmy zwykłego, dwupokojowego lokalu we Wrocławiu.
Załóżmy, że jego powierzchnia to 50 metrów kwadratowych. Żaden luksus, w przypadku rodziny z dziećmi nie będzie można nawet oddzielić sypialni rodziców od salonu. Na rynku wtórnym, wedle przywołanych wcześniej danych, w 2024 roku za takie lokum trzeba było zapłacić mniej więcej 670 tys. złotych. Jeśli zarabiająca przeciętnie para zdoła uzbierać stanowiący jedną piątą tej kwoty wkład własny (134 tys.), to de facto będzie musiała jeszcze spłacić bankowi jakieś 1,1-1,4 mln zł. Powtórzmy: to blisko półtora miliona złotych za 50-metrowe mieszkanie w lokalizacji spoza cenowego topu.
To oczywiście luźne szacunki, nakreślone na podstawie internetowego kalkulatora kosztów kredytu hipotecznego. Rachunki te uwzględniają standardowy, 30-letni kredyt hipoteczny i obecne, dość wysokie stopy procentowe. Kwota, jaką faktycznie będzie należało spłacić, zależy też od typu rat na jakie się zdecydujemy, teoretycznie „stałych” lub „malejących”, mogą ją też pomniejszyć ewentualne nadpłaty. Przy stałej wysokości raty daje to jednak niemal 4 tys. złotych miesięcznie – tyle samo, co za wynajem zwyczajnej kawalerki w dobrej lokalizacji w Warszawie. Jednak bez czynszu, mediów i takich fanaberii jak sensowne ubezpieczenie nieruchomości.
Wypychanie z miasta
Powyższa wyliczanka pokazuje, jaka bariera finansowa oddziela wiele osób od możliwości zapuszczenia w mieście korzeni. To skutki skrajnej prywatyzacji polskiego mieszkalnictwa. We wspomnianym już Wrocławiu w 2023 roku oddano do użytku nieco ponad 8 tys. nowych mieszkań, z czego 94 procent wybudowali deweloperzy. Władze lokalne i zakłady pracy nie mogły pochwalić się w tym czasie ani jednym nowym lokalem. 2 procent (dokładnie 194 lokale) dostarczyło równolegle budownictwo indywidualne, z kolei niespełna 4 procent powstało w segmencie Towarzystw Budownictwa Społecznego.
Ten ostatni, właściwie jedyna ciekawa innowacja polskiej polityki mieszkaniowej po 1989 roku, to atrakcyjny zamiennik dla mieszkań własnościowych. Najem od TBS (albo SIM, czyli zastępujących TBS-y Społecznych Inicjatyw Mieszkaniowych) ogranicza swobodę dysponowania lokalem, nie można go legalnie odnajmować, nie zawsze możliwa jest też swobodna sprzedaż tego uprawnienia. Po wniesieniu kwoty partycypacji, odpowiednika kwoty własnej znanej z kredytów hipotecznych, płacimy za lokal czynsz niższy od rynkowego. Mieszkanie może znajdować się w bardzo atrakcyjnej lokalizacji, a nad naszą głową nie będzie awanturować się uciążliwy właściciel, znany wielu osobom z doświadczenia wynajmu.
Miasta dają pewne możliwości w zakresie tego sposobu zamieszkiwania, ale z rozwiązań bardziej stabilnych pozostaje nam przede wszystkim zakup nieruchomości własnościowej. Mieszkania komunalne czy społeczne (wspomniane już TBS) są nierzadko niedostępne ze względu na zaniżone progi dochodowe uprawniające do starania się o takie lokum. Albo najzwyczajniej w świecie nie powstają w liczbie, która mogłaby odpowiedzieć na realne zainteresowanie.
Istnieje spora grupa osób, które marzą o innej formie zaspokojenia swoich potrzeb mieszkaniowych niż zaciąganie drogiego kredytu hipotecznego na mieszkanie kupione na wolnym rynku. Czy nawet nie mogą marzyć, bo ich na to nie stać. Świadczą o tym dantejskie sceny podczas oczekiwania na złożenie wniosku do programu „Mieszkanie za remont” w Krakowie, który pozwala na korzystny najem w zamian za samodzielne wyremontowanie miejskiego pustostanu. W 2023 roku na 100 dostępnych lokali złożono 972 wnioski. W kolejnej edycji ludzie ustawiali się w kolejce pod urzędem już kilkadziesiąt godzin wcześniej. Stali na ulicy w środku zimy, ponieważ istotna była kolejność zgłoszeń. A i tak nie każdy spełniał warunki, aby móc taki wniosek w ogóle złożyć.
Miejsce tylko dla bogatych
Drogie zamieszkiwanie warunkuje problemy w lokalnej gospodarce, na którą składają się nie tylko nadreprezentacja wspomnianych już adwokatek, menedżerów czy programistów, opłacanych lepiej niż wiele zawodów uchodzących za społecznie użyteczne. O spójności społecznej decyduje przecież możliwość kształcenia dziecka przez kompetentnego nauczyciela czy poczucie bezpieczeństwa, jakie w teorii może zapewnić patrol pozbawionej wakatów policji. Dostępność pracownicy socjalnej, zdolnej nie tylko pracować z defaworyzowanymi grupami społecznymi, ale także koordynować pomoc w sytuacjach kryzysowych, takich jak pojawienie się w krótkim czasie dużej liczby uchodźców czy pandemia. Fenomen samoorganizacji społeczeństwa i grup internetowych w rodzaju „Widzialnej ręki” wynikał właśnie ze słabości usług publicznych, niedofinansowanych także na poziomie kadr, co skutkuje wakatami.
Być może samo niezależne od nas uprzywilejowanie mieszkaniowe nie odwiedzie nas od wybierania pewnych zawodów. Jeśli jednak nie znajdziemy dostatecznej liczby osób dziedziczących nieruchomości, a następnie bardziej skupionych na altruizmie niż pomnażaniu kapitału, to może okazać się, że nie będzie miał się kto zająć najbardziej użytecznymi profesjami, wpływającymi na jakość życia całych miejskich społeczności. Nawet imigracja może nie dać na to odpowiedzi, biorąc pod uwagę globalny zwrot w kierunku populistycznej ksenofobii.
Niemal dekadę temu drastyczny opis takiej sytuacji przedstawił w książce pod wiele mówiącym tytułem „How To Kill a City” amerykański dziennikarz Peter Moskowitz, w jednym z rozdziałów opisujący rodzinę baristki i kucharza z San Fransisco, zarabiających jako para równowartość 30 tys. złotych miesięcznie. Każde z nich zarabiało więc po trzy razy więcej niż zawyżona względem rzeczywistego poziomu płac średnia krajowa w tamtym czasie. Przy wysokich kosztach życia pozwalało im to jednak wynająć tylko dwa pokoje dla ich czteroosobowej rodziny oraz zmuszało do rozważania wyprowadzki do innej miejscowości. Takiej położonej nie bliżej niż o godzinę drogi od ich miasta.
Wymuszone takim scenariuszem migracje sprawiają, że jednym z najważniejszych procesów dzisiejszych miast wydaje się stawać suburbanizacja. Proces rozlewania się przedmieść zainicjowany w Polsce przez dorobkiewiczów w schyłkowym PRL, a potem pogłębiony w latach 90. ubiegłego wieku, początkowo mógł kojarzyć się z sielankową ucieczką za miasto. Pozwalał na zakup większej nieruchomości i czerpanie radości z ogrodu kosztem coraz dłuższego dojazdu do pracy, szkoły czy pozostałego na ogół w śródmieściu życia towarzyskiego i kulturalnego. Dzisiaj suburbanizacja coraz częściej polega na wypychaniu do mieszkań równie małych, co śródmiejskie, ale bardziej odległych i mających gorsze zaplecze usługowe. Tylko one okazują się dostępne cenowo dla niebędących milionerami mieszczan. Szczególnie tych całkiem nowych lub dopiero się usamodzielniających.
Taki obrót spraw powoduje narastanie napięć, także wściekłości dotychczasowych użytkowników domów z ogrodami. Nie dość, że coraz więcej czasu zajmuje im dojazd do śródmieścia, to jeszcze ich okolica traci dawne atuty. Ostatnio opisano to chociażby na przykładzie szwedzkiego miasta Knivsta, położonego około 60 kilometrów od Sztokholmu. Niechęć wobec imigrantów, która zmobilizowała tubylców do wybrania tam nowych władz samorządowych – koalicji lokalnych prawicowych populistów, w tym postfaszystowskich Szwedzkich Demokratów – dotyczyła właśnie samego faktu budownictwa wielorodzinnego. Bez akcentowania roli czynnika rasowego, z którym to zwykle kojarzymy płomienne debaty o szwedzkich problemach społecznych. Wcześniej przez dekady rządzili tam moderaci, a więc lokalny odpowiednik Platformy Obywatelskiej.
Wzrost niechęci do wizji zrównoważonego rozwoju sprawia, że zaczyna ona być traktowana jako zabawa rozkapryszonej elity, żyjącej jak pączek w maśle w obszarze śródmiejskim, podczas gdy realne koszty tej rzekomej fanaberii ponosić mają mieszkańcy peryferii. Rzekomo tylko uprzywilejowani mieszkańcy centrum i jego okolic korzystają na ograniczeniu codziennych podróży, podczas gdy gdzie indziej dojazd do pracy zajmuje dłużej, a lokalna szkoła, o ile w ogóle istnieje, kojarzy się z kształceniem gorszej jakości.
Krytyka miast piętnastominutowych to nie tylko najbardziej absurdalne teorii spiskowych, upowszechniane w Polsce przez Grzegorza Brauna, który porównał ten urbanistyczny koncept do obozów koncentracyjnych. Jak przekonywał, podobnie jak wielu członków skrajnie prawicowej międzynarodówki, w idei tej nie chodzi o ułatwienie jakości życia przez możliwość załatwiania codziennych spraw w znośnej odległości od domu, tylko o wyobrażony zakaz przemieszczania się poza najbliższą okolicę. Opór wobec miast piętnastominutowych to też jednak całkiem realna wściekłość zwykłych ludzi z przedmieść, grożąca erupcją napięć, jakie mogą dotknąć i polskich miast. Tych, które dzisiaj traktujemy jeszcze jako bastiony liberalnej demokracji.
Zamieszkiwanie w polikryzysie
Obecne czasy określa się niekiedy mianem polikryzysu, czyli okresu współwystępowania wielu kryzysowych zjawisk równocześnie. Wprawdzie trudno byłoby twierdzić, że nasze warunki mieszkaniowe są najgorsze w historii – postęp pod kątem chociażby warunków sanitarnych jest bezsprzeczny. Polikryzys pozwala jednak pokazać wielość i intensywność wyzwań, które oddziałują na funkcjonowanie miast, piętrząc trudności o bardzo różnych przyczyach.
Covidowe lockdowny – to dzięki nim na wierzch wychodzą niedostatki za małych mieszkań i braku dostępu do zieleni. Wojna w Ukrainie – zwiększa konkurencję o zbyt mało liczne mieszkania, z których chwilę wcześniej wyjechali studenci (po co zostawać w obcym w mieście, skoro zajęcia na uczelni prowadzone są zdalnie?), ale teraz przybyły miliony osób uciekających przed wojną. Pozwoliło to liczącym chwilę wcześniej straty właścicielom narzucić „swoim” lokatorom zaporowe warunki. I rzecz najważniejsza: zmiana klimatu – globalne ocieplenie testuje do granic możliwości jakość wentylacji i nagrzewających się materiałów budowlanych.
W warunkach polikryzysu widać jak na dłoni, ile znaczy posiadanie nieruchomości. Dysponowanie takim majątkiem segreguje społeczeństwo znacznie bardziej niż poziom zarobków, skoro nawet za bardzo wysoką pensję nie można kupić aż tak wiele. Dla przedstawicieli gorzej opłacanych zawodów brak własnego lokalu czyni wygodne zamieszkiwanie w mieście właściwie abstrakcją. W Polsce można za darmo studiować nawet na najlepszych uniwersytetach, dzięki czemu edukacja jest niezwykle mocną stroną pośród całego zestawu ochłapów rodzimego państwa dobrobytu. Na tle rodzimej polityki mieszkaniowej nawet polska służba zdrowia wydaje się być sferą utopijnej perfekcji.
Świat właścicielski
Jesteśmy społeczeństwem stanowczo właścicielskim – według Eurostatu udział mieszkań własnościowych to niemal 87 procent ogółu. Więcej mówi to jednak o skali gniazdowania (zamieszkiwania dorosłych dzieci z rodzicami) czy wymuszonego zamieszkiwania pod jednym dachem przez osobne gospodarstwa domowe, niż wysokiej zamożności ludzi. Społeczeństwa z największym odsetkiem właścicielstwa to przecież nie opływająca w dostatki Skandynawia (59% w Danii) czy Szwajcaria (42%), tylko pozostające na przeciwległym biegunie Europy Rumunia (95%) i Słowacja (93%). To kolejny czynnik pokazujący, jak zamknięte są miejskie społeczności, dobrze przygotowane na przyszłość dobrze urodzonych jedynaków, ale już nie szukających tu swoich życiowych szans osób z zewnątrz.
To nie tylko problem naszego regionu. Ekspansja rynków finansowych na obszar polityki mieszkaniowej, śrubująca do granic możliwości ceny nieruchomości, występuje także w najzamożniejszych społeczeństwach, gdzie, podobnie jak w Polsce, ludzie migrują na tańsze peryferia. Tam również ekstremalnie trudny pod kątem zamieszkiwania jest start życiowy młodych osób. Novum jest jednak to, że ma to miejsce w Polsce, a więc kraju, gdzie dystanse klasowe co prawda zawsze istniały, ale od dekad nie były jednak aż tak kontrastowe, jak w społeczeństwach, w których w przeszłości nie doszło do rewolucyjnego zanegowania całego porządku społecznego i masowej wymiany ludności.
Dobre urodzenie oznacza w tej sytuacji odziedziczenie nieruchomości. Staje się to wręcz podstawowym instrumentem umacniania się dystansów klasowych, ważniejszym niż wszelkie inne wyznaczniki zamożności. Tym bardziej, że właściwie nie istnieje opodatkowanie tej sfery. Podatek spadkowy to fikcja, wystarczy odczekać pięć lat, aby nie zapłacić go wcale nawet przy sprzedaży nieruchomości. Standardowy podatek od nieruchomości mieszkalnych przywodzi z kolei na myśl fiskalny raj rodem z Karaibów, skoro wartość tej daniny nie jest uzależniona od realnej wartości nieruchomości.
Po ostatnich „podwyżkach” tej opłaty sam uiściłem dokładnie 98 złotych rocznego podatku za lokal w moim mieście, gdzie tylko jeden metr kwadratowy wyceniany jest na niemal 20 tysięcy. Systemowo zachęcamy zatem do tego, aby trzymać mieszkania nawet puste – skoro nie tracą na wartości, a koszty ich utrzymania są minimalne, to po co starać się je wynajmować? Niech mniej uprzywilejowani biją się o to, co pozostanie, albo po prostu zrezygnują z przyjazdu do miasta, na przykład nie wybierając studiów na tutejszej uczelni.
Oczywiście trajektoria ta może się załamać – majątek można nie tylko akumulować, ale też stracić dzięki nietrafionym decyzjom. Jak pokazuje jednak historia – eufemistycznie mówiąc – „kontrowersyjnej” reprywatyzacji nieruchomości w największych miastach, nawet i tu może się człowiekowi poszczęścić. Kto by tam sobie zawracał głowę tym, że zwracana razem z lokatorami komunalnymi nieruchomość miała przed wojną astronomiczną hipotekę. Teraz przekazywana jest w prywatne ręce jako zasób pozbawiony obciążeń finansowych.
Wyznacznikiem statusu bywa w oczach niektórych posiadanie przodków pochowanych na Powązkach czy Cmentarzu Rakowickim. Niedługo przedmiotem zbliżonego snobizmu okazać się mogą jednak także i Prądnik Czerwony czy Wólka Węglowa, nawet jeśli dzisiaj nazwy te osobom spoza dwóch ostatnich stolic Polski niewiele mówią. Starsze, zapełnione już nekropolie, na których grzebie się zmarłych tylko w specjalnych okolicznościach, to niezła metafora dla zobrazowania polskich miast jako coraz mniej otwartych na przybyszów z zewnątrz. Miast powoli obumierających jako zróżnicowane społeczności, co historycznie wyróżniało je zawsze spośród innych form osadnictwa.
Dunn, H. (2024). Populism, Planning, and the Politics of Discontent. “Planning Theory & Practice”, 25(5), 615–631.
