ilustr.: Karol Kowalczyk

Warszawa, kwiecień 2021. Wynajmuję mój pierwszy i ostatni pokój w stolicy. Za niecałe 900 złotych miesięcznie mam 14 metrów kwadratowych i miłą współlokatorkę. Umowy nie mam. Nie wiem nawet, do kogo należy mieszkanie. Domyślam się, że mieszkała w nim jeszcze niedawno osoba starsza, bo w wynajmowanej kuchni w dowolnym momencie mogłaby pojawić się moja babcia. Bardzo dobrze pasowałaby do krzywo zwisających szafek i doniczek z paprotkami przymocowanych do ściany. W mieszkaniu czasem nie ma światła w kuchni, a w łazience zawsze nie ma umywalki. Wspominam ten kilkumiesięczny czas najcieplej, ale wiem, że dziś za taki pokój blisko metra przyszłoby mi zapłacić pewnie dwa razy więcej – przy minimalnej pensji, która wcale nie wzrosła dwukrotnie od 2021.

Wśród moich warszawskich znajomych byłam jedną z pierwszych, którzy wyprowadzili się z rodzinnego domu. Bardziej niż wygoda mieszkania w Warszawie (Białołękę ciężko nazwać wygodną), na miejscu trzymały mnie ceny pokoi na wynajem w stolicy. Nie mnie jedną. Średnia wieku młodych ludzi opuszczających dom rodzinny w Polsce to prawie 29 lat. Dla porównania: w krajach skandynawskich – 21, w Niemczech i Francji – 24. Choć takie wyjaśnienie byłoby kuszące, nie sposób winić za to żelazną kurtynę. W Czechach z domu wyprowadzają się 26-latki, na Litwie średnia wynosi 25 lat. Podobny wynik jak w Polsce można znaleźć w zasadzie tylko w południowej Europie. Ta średnio optymistyczna statystyka doczekała się polskiego opracowania – od 2019 roku GUS skrupulatnie szacuje liczbę polskich „gniazdowników”, czyli osób w wieku 25–34 lata, które mieszkają z rodzicami i nie założyły własnej rodziny. W 2022 było ich 1,7 miliona. Ponad połowę stanowiły osoby pracujące.

Jak to możliwe? Już nie studenci, z comiesięcznymi pensjami na koncie i nie mogą wynieść się z domu? Widocznie wolą mieć obiad i pranie zrobione u mamusi. Domniemana wygoda, której często doszukują się starsi wiekiem komentatorzy problemu nie jest najtrafniejszym wyjaśnieniem. Jedna trzecia Polaków żyje w przeludnionych mieszkaniach. Chyba każdemu zdarzyło się odwiedzić mieszkanie, gdzie za sypialnię któregoś z domowników służyła kanapa w kuchni. Trudno taką sytuację uznać za wygodną. Skoro więc nie komfort trzyma 30-latków w domach rodzinnych, to co innego? Odpowiedź stanowi luka czynszowa.

Zmień pracę, weź kredyt

Luka czynszowa to przeklęte błędne koło polskiego rynku mieszkaniowego, do którego wepchnięci zostają nie tylko młodzi dorośli. Znalazło się w niej według ostatnich raportów aż 35% wszystkich gospodarstw domowych. Jest to odsetek domostw, które mają dochody zbyt niskie, aby kupić lub wynająć odpowiednie dla siebie mieszkanie po cenie rynkowej, a równocześnie zbyt wysokie, aby uzyskać mieszkanie dotowane przez państwo. „Dochody zbyt niskie, żeby mieszkanie kupić”. Jasne jest, że pensje Polaków i Polek nie należą do najwyższych – zwłaszcza tych znajdujących się jeszcze w blokach startowych swoich imponujących karier, które za kilka lat zapewnią im mieszkania własnościowe. Ale żeby wynająć?

Wbrew pozorom w Polsce zdolność do wynajęcia mieszkania na warunkach rynkowych wiąże się z przynależnością do bardzo elitarnej grupy. Należy do niej niespełna 13 procent społeczeństwa. Tym kilku milionom wybrańców często przypisuje się cechy takie jak elastyczność czy niechęć do ustatkowania się. Nawet jeśli słusznie, to ich źródłem nie jest indywidualny wybór, a raczej funkcjonowanie na szalonym i niestabilnym rynku najmu. Rynek ten działa pod presją nie niewidzialnej ręki, a raczej wielu rąk, należących do landlordów, którzy prześcigają się w dodawaniu nowych kryteriów dla potencjalnych najemców. Pasywno-agresywne „Obcokrajowcom dziękuję!”, jakie można znaleźć w wielu ogłoszeniach na Facebooku czy OLXie, to tylko jeden z warunków, które należy spełnić, by mieszkanie od landlorda „dostać”. Najlepiej nie mieć także dzieci, psów, kotów, chomików, nałogów, przewlekłych chorób oraz kontraktu innego niż UoP. Landlord ma w końcu prawo dobierać najemców według własnych kryteriów. W ostatnim czasie odkrył poza tym, że może także obiec tak godzącą w jego bezpieczeństwo finansowe ustawę o ochronie praw lokatorów. Wystarczy zaproponować umowę najmu okazjonalnego, w której najemca wskazuje adres, pod który może się udać w przypadku ewentualnej eksmisji. I oto problem został rozwiązany.

Polacy nigdy nie mieli szansy na „ludzki wynajem”. Paradoksalnie „ludzki” oznaczałby w tym przypadku możliwie daleki od zarządzania przez pojedynczego człowieka. W tym dosłownym sensie bowiem rynek najmu jest obecnie aż nadto ludzki. Większość dostępnych mieszkań jest w rękach prywatnych landlordów. Wynajem od innego podmiotu, który mógłby kierować się nie tylko chęcią uzyskania jak najwyższego przychodu – państwa, gminy, spółdzielni – jest praktycznie niemożliwy.

Większość mieszkań w Polsce należy do osób prywatnych. W tym stanie trwamy od lat 90., kiedy to ci rzekomo najbardziej „przedsiębiorczy” wykupywali je od spółdzielni za grosze. Ci bez zmysłu biznesowego, którzy w latach 90. chodzili jeszcze do szkół lub, nie daj Boże, nie było ich nawet w planach, zostali skazani na najlepszy wynalazek kapitalizmu, który przywędrował do III RP w momencie, kiedy z muru berlińskiego osypywały się wciąż ostatnie cegły – kredyt hipoteczny. Hipoteka pozwala wybrańcom na wyrwanie się z grupy, w której nikt w Polsce nie chce się znaleźć – wynajmujących. Ciężkim kosztem i umową na kilkadziesiąt lat pozwala niektórym na wydostanie się z luki czynszowej i zapewnienie sobie najczęściej zbyt ciasnego i dalekiego od centrum mieszkania. Ale co z tego, skoro WŁASNE?

W sytuacji, w której większość Polaków myśli, że własne mieszkanie to powód do dumy, najemcy stają się nieudacznikami, niewystarczająco przedsiębiorczymi lub odważnymi, by podjąć dojrzałą decyzję o kilkudziesięcioletnim kredycie hipotecznym. Polscy politycy wydają się być podobnego zdania od lat. Okruchy polityki mieszkaniowej III RP składają się niemal wyłącznie z dopłat do kredytów hipotecznych. Rodzina na swoim, Mieszkanie dla młodych czy w końcu program Bezpieczny Kredyt, który przynajmniej w nazwie przestał udawać, że chodzi o coś innego niż hipoteka. Lokatorzy będą musieli wreszcie wyrosnąć z wynajmu i kupić mieszkanie. „Zmień pracę, weź kredyt”. Przecież nie da się wynajmować do śmierci.

A jeśli się da? W Polsce, jak wiadomo, mieszkanie najłatwiej dostać w spadku. Tym, którym mieszkanie po babci nie przysługuje, pozostaje hipoteka. Gdzieś na tyłach listy możliwości plasuje się wynajem na wolnym rynku, a na szarym końcu spektrum wynajmu znajdują się mieszkania z Towarzystw Budownictwa Społecznego, Społecznych Inicjatyw Mieszkaniowych, komunalne i socjalne. Istnieją jednak modele mieszkalnictwa, gdzie stosunek wynajmu do posiadania jest zupełnie inny niż w Polsce. Nieprzypadkowo działają też w krajach, gdzie młodzi ludzie wyprowadzają się z domu znacznie wcześniej niż w okolicach trzydziestki.

Berlin – lustro i przykrywka

Wróćmy do Warszawy w 2021. W mojej (choć tak naprawdę przecież cudzej) pozbawionej światła kuchni na Starych Bielanach czytam artykuły o coraz to głośniejszych ruchach lokatorskich w Berlinie. Ludzie wychodzą na ulice, by walczyć o tanie mieszkania na wynajem. To też czas referendum dotyczącego upaństwowienia kilku tysięcy mieszkań. Zaczynam wierzyć, że może być inaczej, że wynajmujący są w stanie skutecznie wpłynąć na kształt polityki mieszkaniowej. W Niemczech rzeczywiście jest inaczej. Ponad połowa naszych zachodnich sąsiadów mieszka w wynajmowanych mieszkaniach. W samym Berlinie aż 85% to mieszkania czynszowe.

Skupiona na, jak wtedy jeszcze myślałam, sukcesie referendum, nie zagłębiam się wtedy w historię berlińskiego mieszkalnictwa. O ile Berlin może kojarzyć się ze wszystkim co dynamiczne, to jedna rzecz pozostaje w nim niezmienna od przynajmniej stu pięćdziesięciu lat. To zawsze było miasto wynajmujących. Rozwój mieszkaniowy Berlina rozpoczął się na przełomie XIX i XX wieku. W okresie międzywojennym, w latach 1919-1933, miasto przeżyło boom mieszkaniowy, kiedy to w wyniku działań miejskich przedsiębiorstw budowlanych oraz spółdzielni mieszkaniowych powstało około 160 tysięcy nowych mieszkań. Państwo wspierało inwestycje, w tym poprzez Hauszinssteuer – podatek, który zasilał budownictwo społeczne.

W latach 50. polityka mieszkaniowa Niemiec była podzielona, jak i sam kraj. We wschodnich Niemczech postawiono na centralne planowanie i wielkopłytowe osiedla prefabrykowane. Na zachodzie położono nacisk na budowę zasobów komunalnych poprzez wsparcie spółdzielni oraz ulgi podatkowe dla inwestorów. W 1950 roku wprowadzono pierwszą ustawę o budownictwie mieszkaniowym, a jego publiczne finansowanie stanowiło około połowę budżetu federalnego RFN w latach 50. Zarówno Niemcy Wschodnie, jak i Zachodnie, uważały politykę mieszkaniową z priorytetów w ramach odbudowy kraju po wojnie. Skorzystała na tym także stolica, gdzie budowano mieszkania w oparciu o te dwa plany.

Po zjednoczeniu Niemiec rozpoczął się nieobcy nam proces prywatyzacji zasobów mieszkaniowych. Podstawą tych zmian była obowiązująca od 1993 roku w całym kraju ustawa o „starych długach” (Altschuldenhilfe). Spółdzielnie budujące i zarządzające mieszkaniami w NRD były zadłużone. Po transformacji w kierunku gospodarki rynkowej stały się niewypłacalne. Ustawa umożliwiała częściowe umorzenie długów – pod warunkiem że przedsiębiorstwa sprzedadzą część mieszkań prywatnym właścicielom. W samym Berlinie udział komunalnych spółek mieszkaniowych spadł z 30% w 1990 roku do 14% w 2010 roku. Sprzedano około 320 tysięcy mieszkań, w tym 66 tysięcy należących do GSW (Gemeinnützigen Siedlungs- und Wohnungsbaugesellschaft). Spółka ta, założona w latach 20. jako miejskie przedsiębiorstwo budowlane i zarządzające wybudowanymi mieszkaniami, została w 2005 roku sprzedana amerykańskim funduszom private equity. Zmniejszyła się liczba mieszkań społecznych – z ponad 370 tysięcy do około 150 tysięcy. W 2002 roku zaprzestano finansowania budownictwa socjalnego. W wyniku tych zmian Berlin traci do dziś około 10 tysięcy mieszkań socjalnych rocznie.

Według badania Fundacji im. Róży Luksemburg ponad połowa mieszkań w Berlinie należy już do komercyjnych spółek oraz prywatnych właścicieli mających w posiadaniu kilkanaście nieruchomości. Aktorzy ci są spekulantami – optymalizują rentowność nieruchomości, a nie ich jakość jako miejsca do życia. Z tego powodu fundusze inwestycyjne chętnie doprowadzają do podwyższenia cen nieruchomości w całych kwartałach, co nie sprawia im większych trudności, jeśli posiadają na danym obszarze kilka tysięcy mieszkań.

W Berlinie od 1987 działa tak zwana Mietspiegel, oficjalna tabela czynszów, publikowana co dwa lata przez senat kraju związkowego Berlin. Określa orientacyjne wysokości czynszów za mieszkania w mieście. Służy jako podstawa do oceny czy czynsz w danym lokalu jest adekwatny do stawek rynkowych i czy ewentualne podwyżki są uzasadnione. Czynnikami branymi pod uwagę przy wycenie są stan techniczny budynku i lokalizacja. Im lepsze, tym cena może być wyższa. Kiedy kilkanaście domów w danym obszarze zostaje wykupionych i wyremontowanych przez spółkę finansową, a ich lokatorom wypowiada się umowy, czynsze rosną. Sytuacja nie tylko tych mieszkańców, ale i całego obszaru drastycznie się pogarsza. Wymiana najemców napędza spiralę wzrostu, każdy nowy kontrakt może być wyższy niż poprzedni, o ile znajdzie uzasadnienie w ostatnim Mietspiegel. W nieprywatnych rękach pozostało zaledwie 10% lokali mieszkalnych należących do spółdzielni i 16%, którymi dysponują władze miejskie. Prywatyzacja ostatnich trzydziestu lat uważana jest za podstawową przyczynę gwałtownego wzrostu czynszów, jaki miał miejsce w Berlinie od czasów upadku muru. Według badaczy mediana czynszu wzrosła tam o niemal sto procent – z 6,90 euro/m² w roku 2012 do 13,6 euro/m² w 2023.

W 2019 roku czara goryczy przelała się. Rządząca wówczas liberalno-lewicowa koalicja SPD (Socjaldemokraci), Die Linke (Lewica) i Grüne (Zieloni) postanowiła wysłuchać mieszkańców, przychylić się do opinii zaniepokojonych badaczy i wprowadzić Mietendeckel, który na potrzeby tego tekstu przetłumaczymy jako „przykrywkę czynszową”. Nałożono ją na wzrost czynszów poprzez ingerencję władz miejskich w święte prawa wolnego rynku. Od lutego 2020 obowiązywało zamrożenie czynszów na poziomie z czerwca 2019 na pięć lat. Wynajmujący nie mogli ich podnosić nawet przy zmianie najemcy. Od listopada 2020 wprowadzona została obniżka „zbyt wysokich”, czyli przekraczających ustalony limit o 20%, czynszów. Limity zależały od wieku i standardu budynku. Zaplanowano także, że dopiero od 2022 roku wynajmujący mogliby podnieść czynsz o 1,3% rocznie. Mietendeckel poparł burmistrz Berlina Michael Müller (SPD), choć w samej jego partii nie było w tej kwestii pełnej zgody. Trudno stwierdzić, na ile berlińska „przykrywka” faktycznie przysłużyła się rozwiązaniu problemów mieszkaniowych miasta. Większość uwagi przyciągnęły raczej skutki jej anulowania. Już w kwietniu 2021, po niespełna dwóch latach funkcjonowania – ku uciesze chadecji, liberałów i AfD – niemiecki Trybunał Konstytucyjny orzekł, że Berlin nie miał prawa wprowadzać takiej regulacji, jako że prawo czynszowe leży w gestii rządu federalnego. Po uchyleniu ustawy wielu najemców musiało dopłacić zaległe czynsze. Doprowadziło to do protestów oraz pogorszenia się sytuacji finansowej tysięcy mieszkańców.

Rozczarowanie i złość udało się jednak przechwycić innej inicjatywie, być może bardziej radykalnej. Kampania „Wywłaszczyć Deutsche Wohnen & Co” (Deutsche Wohnen & Co Enteignen, DWE) rozpoczęła się w 2018 roku, jeszcze przed wprowadzeniem Mietendeckel. Ta oddolna inicjatywa postulowała już wtedy wywłaszczenie nawet 245 tysięcy mieszkań należących do dwunastu korporacji mieszkaniowych, takich jak Deutsche Wohnen czy Vonovia. Firmy te zarządzają nieruchomościami, które do lat 90. były częściowo w rękach miasta. Postulaty DWE stały się głośniejsze po klęsce Mietendeckel. Jak przekonuje samo stowarzyszenie, są to rozwiązania z większymi szansami powodzenia, jako pozostające w kompetencjach berlińskiego senatu. We wrześniu 2021 roku odbyło się referendum, w którym ponad 59% głosujących Berlińczyków poparło wywłaszczenie dużych koncernów mieszkaniowych. Zebrano ponad milion głosów za przejęciem nieruchomości. Być może ta liczba byłaby jeszcze wyższa, gdyby nie to, że ze względu na brak niemieckiego obywatelstwa około 20% mieszkańców Berlina nie miało wówczas prawa do głosowania.

Mimo takiego wyniku, rezultaty referendum nie zostały dotąd przez władze Berlina wdrożone. Sprawująca wówczas władzę w mieście SPD była sceptyczna wobec tego pomysłu. Oficjalnie nadal toczy się debata, czy i jak zgodnie z niemieckim prawem można wprowadzić to rozwiązanie w życie. Sama dyskusja pozostaje jednak kwestią mało priorytetową. Nawet jeśli okazałoby się, że, jak twierdzi DWE, wywłaszczenie jest możliwe, to za kadencji Kaia Wegnera z konserwatywnej CDU tak czy inaczej się nie odbędzie.

Berlińczycy protestują nadal. Demonstracje przeciwko horrendalnie wysokim czynszom organizowane są co kilka miesięcy. Oprócz DWE działa jeszcze kilka oddolnych obywatelskich inicjatyw. „Mietendeckel jetzt” postuluje wprowadzenie „przykrywki czynszowej” na poziomie całego kraju, dzięki czemu zlikwidowanoby przyczynę porażki poprzedniej wersji tego projektu. Nie tylko w Berlinie czynsze szaleją, a Niemcy są narodem wynajmujących. DWE działa dalej, jako Right 2 The City rozrastając się o nieniemieckojęzyczne grupy, które nie mają łatwo ani na rynku mieszkaniowym, ani w świecie aktywistycznym niemieckiej stolicy. Powstają kalkulatory czynszów, pozwalające sprawdzić czy płacona kwota nie jest za wysoka, prężnie działają poradnie w stowarzyszeniach wynajmujących.

Jak długo można jednak organizować się, doradzać i protestować, skoro jedynym realnym skutkiem tych działań okazuje się chwilowe wyzwolenie od wykrzyczanej właśnie frustracji? Sama mam ochotę krzyczeć. Mieszkam w Berlinie już półtora roku, właśnie szukam trzeciego pokoju. W żadnym z dotychczasowych mieszkań nie mieszkałam w pełni legalnie, w każdym dostawałam umowę podnajmu. Nie mogłam się zameldować, a to niezbędne do rozpoczęcia pracy. Dla mnie jako obywatelki UE nie stanowiło to dużego problemu. O stałym adresie w Niemczech musiałam poinformować dopiero po kilku miesiącach od mojego przyjazdu. Imigranci spoza UE są pozbawieni tego przywileju. Jeśli chcą pracować legalnie, muszą mieć meldunek od razu.

Najem każdego pokoju był też ograniczony czasowo, przez co myśl o poszukiwaniach nowego nigdy mnie nie opuszczała. I tak miałam szczęście. Znam szczęśliwców, którzy na przestrzeni dwóch lat przeprowadzali się dwanaście razy. Znam osoby w sytuacjach mieszkaniowych o których nie sądziłam, że są możliwe. Znam ludzi mieszkających w gigantycznych mieszkaniach ze starszymi osobami, w których niski czynsz wynika z umowy pamiętającej jeszcze czasy Konrada Adenauera. Znam dostających pokoje w mieszkaniu za wcześniejszy udział w orgii, tkwiących w mieszkaniach z problematycznymi współlokatorami, pokoje za 900 euro (plus rachunki), mieszkania będące wielopoziomowymi piramidami podnajmu. Frustracja narasta, a inicjatywy obywatelskie, chociaż stanowią ważny dla mieszkańców głos, pozostają najczęściej ignorowane.

Ostatnio pojawiają się jednak jaskółki nadziei. W lutowych wyborach parlamentarnych jedną z największych niespodzianek, okazał się berliński wynik spisywanej na straty jeszcze w ostatnich sondażach Die Linke. Partia ta osiągnęła w stolicy Niemiec 19,9% głosów – najwyższy wynik ze wszystkich startujących. To rekord lewicy w mieście, przypisywany właśnie temu, że jako jedyna partia koncentruje się na problemie mieszkaniowym.

Wiedeń zawsze był czerwony

Są w Europie miejsca, gdzie konsekwentne, nawet umiarkowanie lewicowe rządy utrzymują w ryzach rynek mieszkaniowy kilkumilionowej metropolii. Tak przynajmniej twierdzi Valentin Promberger, planista miejski, który z Wiedniem związany jest od prawie dziesięciu lat.

Dziś stolica Austrii nazywana jest rajem wynajmujących. Oni też stanowią ogromną, bo aż 80-procentową, większość wszystkich mieszkańców. Prawie połowa tego ponad dwumilionowego miasta mieszka w mieszkaniach „socjalnych”. „Sozialbau” oznacza mieszkania nienależące do prywatnych właścicieli, na które w wiedeńskim przypadku składają się dwie kategorie: Gemeindebau, czyli to, co w Polsce rozumiemy jako mieszkania komunalne, należące do miasta, i Gemeinnütziger Wohnbau, w którym zasoby mieszkaniowe należą do spółdzielni, przy czym ich budowa finansowana jest w głównej mierze przez miasto.

Valentin widzi w tym efekty konsekwentnej polityki mieszkaniowej, której początki miały miejsce wraz z przypływem setek tysięcy ludzi do miasta. „Wiedeń korzysta z owoców, które zasiano ponad sto lat temu. Nie można mówić o wiedeńskim mieszkalnictwie bez wspomnienia o Czerwonym Wiedniu (Rotes Wien). Po I wojnie światowej nastąpił kryzys mieszkaniowy, podobnie jak w całej Europie. Rządzący miastem socjaliści postanowili rozwiązać problem, budując mieszkania dla robotników masowo przybywających do miasta. Kluczowym elementem sukcesu było przekształcenie Wiednia w osobny kraj związkowy. Wcześniej był częścią Dolnej Austrii, konserwatywnego regionu wiejskiego. Gdy stał się osobnym landem, wprowadzono na jego obszarze podatki dla najbogatszych, których uchwalenie wcześniej nie byłoby możliwe. Sprawdź sama. Władze miasta uzyskały od nich tyle, ile się dało, i przeznaczyły to na budownictwo”.

Sprawdzam. W 1923 roku pod kierownictwem radnego ds. finansów Hugo Breitnera wprowadzono podatek mieszkaniowy – silnie progresywną daninę, którą w głównej mierze obciążono właścicieli luksusowych nieruchomości. Dodatkowo uchwalono osiemnaście „podatków Breitnera”, które koncentrowały się na luksusowej konsumpcji. Obejmowały między innymi opłaty od samochodów, koni, służby domowej oraz odwiedzin w lokalach rozrywkowych. Doktryna Breitnera o „podatkach od luksusu, a nie masowych” sprawdziła się. Do lat 30. stanowiły około jednej czwartej dochodów podatkowych miasta. Dzięki tej polityce Wiedeń wybudował w latach 1923–1934 ponad 60 tysięcy nowych mieszkań. Mieszkań, dodajmy, “socjalnych” i spółdzielczych, przyznawanych najbiedniejszym, wybudowanych na osiedlach z infrastrukturą, która nie dopuściła do gettoizacji aż do dzisiaj. Od końca drugiej wojny światowej, z niewielką przerwą we wczesnych latach 2000., budowa mieszkań w ramach Gemeindebau nie ustała. Co więcej, na korzyść mieszkańców zmieniły się zasady ich przyznawania. Obecnie określona jest tylko maksymalna granica dochodów pozwalająca na uzyskanie takiego mieszkania. Jest ona stosunkowo wysoka, co zapewnia skuteczne mieszanie się osób z różnych grup społecznych. Od 1995 roku o lokale te mogą ubiegać się także obcokrajowcy, o ile udowodnią, że mieszkają w Wiedniu od co najmniej dwóch lat. Konsekwencja polityki mieszkaniowej związana jest z polityczną ciągłością rządów Wiednia. „Wiedeń zawsze był czerwony. Od osiemdziesięciu lat bez przerwy rządzi tu SPÖ. Socjaldemokraci nigdy nie przestali zajmować się tematem mieszkań. Ciężar został przeniesiony raczej na mieszkania spółdzielcze, ale tradycja Gemeindebau nadal jest bardzo silna i nie pozwala o sobie zapomnieć” – dodaje Valentin.

W obecnej sytuacji socjaldemokratyczna spuścizna wydaje się stabilizować cały rynek najmu. Wiedeń nie ugiął się pod pokusą prywatyzacji i nie sprzedał swoich zasobów mieszkaniowych zagranicznym inwestorom. Dzięki temu jednemu momentowi historycznemu ponad sto lat temu wiedeńskie czynsze wprawdzie rosną, ale w tempie nie tak zastraszającym jak w Berlinie.

Czy w tym – dziś już raczej czerwonawym – raju są w ogóle jakieś problemy? „Wiedeń znów się rozrasta. Mieszkania drożeją, bo miasto przyjmuje nowych mieszkańców. Po okresie stagnacji demograficznej liczba mieszkańców przekroczyła dwa miliony, a mieszkań przybywa wolniej niż ludzi. W Wiedniu istnieje zamrożenie czynszów dla budynków wybudowanych przed 1945 rokiem. Jednak większość umów najmu jest na czas określony, jakieś trzy do pięciu lat, co ogranicza możliwość walki o sprawiedliwe stawki czynszu. W praktyce oznacza to, że wynajmujący podnoszą ceny przy każdym nowym kontrakcie”. Do kryzysu mieszkaniowego jednak jeszcze w Wiedniu daleko. Ale czy da się go uniknąć w miastach, które nie miały w punkcie wyjścia przewagi w postaci tysięcy mieszkań socjalnych zbudowanych w latach 20.?

Metoda katalońska

Barcelona to miasto o strukturze własnościowej mieszkań bliższej Polsce. W całej Hiszpanii i Katalonii odsetek mieszkań na wynajem to 13%. Barcelona nie jest tu wyjątkiem. Analogiczna do polskiej wydaje się również sytuacja młodych ludzi wyprowadzających się z domu. Hiszpanki i Hiszpanie robią to statystycznie po 30. roku życia. Nic w tym dziwnego, biorąc pod uwagę stosunek wysokości czynszów do zarobków w Barcelonie. Przeciętne mieszkanie kosztuje 1600 euro miesięcznie, przy płacy minimalnej 7 euro za godzinę. Oznacza to, że pełen etat wystarcza jedynie na opłacenie nieco ponad połowy czynszu. Mieszkań socjalnych nie buduje się prawie wcale. Jeśli już, to w modelu, w którym docelowo to nie miasto jest ich właścicielem, a prywatny inwestor. Buduje on mieszkania, a następnie wynajmuje je za pośrednictwem miasta. Po trzydziestu latach stają się własnością inwestora – a czynsze rosną.

Szybki wzrost cen i czynszów Barcelona przeżywa od Igrzysk Olimpijskich w 1982, które rozpromowały miasto na cały świat. Na przestrzeni ostatnich czterdziestu lat turystyka spowodowała wzrost czynszów i szeroką gentryfikację. Mieszkania kupione przez „cyfrowych nomadów” w czasach, kiedy to określenie jeszcze nie funkcjonowało, zaczęły powoli zamieniać się w Airbnb. Najem krótkoterminowy nie tylko zepsuł rynek mieszkaniowy, ale i rozluźnił więzi społeczne. Tak przynajmniej twierdzi Itziar Gastaminza Vacas, socjolożka miasta, którą poznałam w Berlinie. Zanim przeprowadziła się do Niemiec, nigdy nie mieszkała poza Barceloną. „Najgorsze jest to, że próby politycznej walki z wysokimi czynszami niewiele dały. Najczęściej wprowadzano bezpośrednie dopłaty dla najemców, które nie są rozwiązaniem ani długoterminowym, ani systemowym”. Zastanawiamy się wspólnie, co mogłoby rozwiązać problem mieszkaniowy. Obie nas fascynuje Wiedeń, ale wiemy, że nasze rodzinne miasta nie posuną się do tak radykalnych rozwiązań.

Pytam, czy w Barcelonie udało się chociaż rozprawić z Airbnb. „W ostatnich latach wprowadzono mnóstwo regulacji. Jako właściciel możesz wynajmować tylko jedno mieszkanie. W danej dzielnicy może być tylko określona liczba mieszkań przeznaczonych pod najem krótkoterminowy. Trzeba też udowodnić, że twoim celem jako wynajmującego jest wspieranie lokalnej gospodarki, a nie spekulacja. Pamiętam rozwieszone w całym mieście banery z numerami telefonów, pod które można było dzwonić, żeby donieść na nielegalnie wynajęte mieszkanie.”

Czy takie rozwiązania są wystarczające? Itziar opowiada dalej. „Czynsze nadal są szalone. Ale zmieniła się narracja i nastawienie mieszkańców. Od kilkudziesięciu lat wmawia się nam, że turystyka to najważniejsze źródło wpływów dla Hiszpanii, Katalonii, a zwłaszcza Barcelony. Tylko co nam po niej, skoro dziś turyści nawet nie idą do knajpy, bo mogą zjeść obiad w swoim Airbnb? Powstał wielki ruch przeciwko masowej turystyce. Oprócz tego zaczęto mówić o niedostatecznej liczbie mieszkań. Zajmują je nie tylko na kilka dni turyści z Airbnb, ale też cyfrowi nomadzi na całe miesiące. Wreszcie zrozumieliśmy, że można walczyć o więcej niż tylko ograniczenie wynajmu w ramach jednej platformy. To nie rozwiązuje problemu”. Katalończykom nie można odmówić zaangażowania na rzecz tej nowej narracji. Protesty przeciwko masowej turystyce odbiły się echem w większości gazet w krajach pochodzenia turystów zalewających Hiszpanię. Brytyjskie i niemieckie media z lekkim rozbawieniem, ale i niepokojem relacjonowały protesty i akcje, w których mieszkańcy i mieszkanki Barcelony atakowali turystów pistoletami na wodę. Normą jest też, że cena piwa w barze po zamówieniu go po katalońsku okazuje się dwukrotnie niższa. Niestety, to samo nie dotyczy cen mieszkań. Do tego potrzeba systemowego rozwiązania. Od 2024 w całej Hiszpanii odbywa się seria protestów, których uczestnicy domagają się ustalenia górnego limitu czynszów (na wzór berlińskiej „przykrywki”) oraz dalszych ograniczeń licencji na wynajem mieszkań dla turystów. W Madrycie strajkowały całe kwartały najemców, miesiącami odmawiając płacenia czynszów. Do tej dość nielicznej grupy wynajmujących, dołączyli ci, którzy na sytuacji mieszkaniowej najbardziej tracą. Wśród protestujących można było dostrzec młodzież i millenialsów, którzy często wciąż mieszkają w domach rodzinnych. Oni także chcieliby móc wydostać się z pułapki rynku mieszkaniowego.

Mieć, żeby być?

Nie pamiętam, czy kiedykolwiek słyszałam o proteście w sprawie mieszkań w Polsce, na którym pojawił się ktoś więcej niż garstka lewaków skandujących hasło: „mieszkanie prawem, nie towarem” lub upamiętniających kolejną ofiarę mafii reprywatyzacyjnej. To oczywiście jak najbardziej słuszne powody do wyjścia na ulicę, zastanawiam się jednak, jak przebić się przez mur zniechęcenia oraz niewiarę we wsparcie państwa. W końcu w III RP nie istniała nigdy systemowa pomoc dla najemców, niewiele mówi się nawet o propozycjach. Większość programów rządowych, które udało się zrealizować dotyczyła jedynie dopłat do zakupu mieszkania.

Aż do dziś nikt nie wpadł nawet na pomysł comiesięcznego zastrzyku gotówki dla wynajmujących. To rozwiązanie popularne zarówno w Hiszpanii, w której wynajmuje mniejszość, jak i w Niemczech, gdzie mało kto posiada mieszkanie. Jego skuteczność można przyrównać do plastra nałożonego na otwarte złamanie – tym niemniej dowodzi ono, że najem jest jakkolwiek obecny w myśleniu polityków. W Berlinie i Barcelonie taka forma wsparcia pojawiła się, kiedy sytuacja na rynku mieszkaniowym była wyjątkowo trudna. W Polsce nie pokuszono się do tej pory nawet o tak proste działanie – w polskiej polityce mieszkaniowej liczy się bowiem tylko własność. Nieliczne przypadki udanych samorządowych projektów wspierających wynajem, takich jak Towarzystwa Budownictwa Społecznego w Szczecinie czy Włocławku, przez swoją małą skalę nie zmienią polskiej mentalności. Skoro tak bardzo chcemy posiadać mieszkania, to posiadajmy je, ale po ludzku. Z większą przestrzenią na społeczny wynajem dla tych, dla których hipoteka pozostaje wyłącznie w sferze marzeń. Żeby nie musieli do trzydziestki mieszkać z rodzicami na czterdziestu metrach kwadratowych.

Być może żeby do tego doszło nie będziemy musieli wcale jednoczyć się wszyscy pod rzekomo radykalnym – mimo że prawo do mieszkania jest zawarte w Konstytucji RP – hasłem: „Mieszkanie prawem, nie towarem”. Może znajdzie się inne. Rozczarowanie i niemoc są wszechobecne, ale do tej pory nie zamieniły się w szeroką mobilizację, skupiającą grupy inne niż frankowicze – ostatni, którzy pokrzywdzeni przez politykę mieszkaniową w Polsce wyszli na ulicę.

Dziś większość społeczeństwa nie będzie mogła wykupić mieszkania od spółdzielni za symboliczną złotówkę. Nasze państwo i większość miast nie zapewniają nam też najmu na dogodnych warunkach. Proponuje się nam w zamian kredyty, mydląc oczy dopłatami, podczas gdy prawdziwa tragedia polskiego rynku mieszkaniowego rozgrywa się gdzie indziej. Banki odnotowują rekordowe zyski, a my jesteśmy zmuszeni kupować mieszkania, na które nas nie stać. Nasze kredyty hipoteczne są najdroższe w Europie. Czas przełknąć gorzką prawdę, że posiadanie mieszkania nie stanowi już o wolności. Chyba czas się na to wkurwić.