W ostatnim numerze „Kontaktu” („Kaganiec oświaty”, 20/2012) ukazał się dwugłos Piotra Ciszewskiego, prezesa Warszawskiego Stowarzyszenia Lokatorów, oraz Błażeja Lenkowskiego, przedstawiciela środowiska skupionego wokół czasopisma „Liberte!”, dotyczący polityki mieszkaniowej. Oto kolejny głos w dyskusji, autorstwa Macieja Folty, wrocławianina i prawnika. Zapraszamy do lektury!

***

Z dużym zainteresowaniem przeczytałem niedawno felieton Błażeja Lenkowskiego „Racjonalna polityka mieszkaniowa”. O ile często zgadzam się z Autorem, to jednak tekst ten wywołał mój zdecydowany sprzeciw. Z jednej strony redaktor Lenkowski pisze, że polityka mieszkaniowa powinna być racjonalna, następnie jednak przedstawia szereg poglądów, które – w mojej ocenie – znajdują się w pewnej odległości od racjonalności. Poniżej krótko opiszę, dlaczego.
 
Bez dogmatu
Autor zaczyna od potępienia skłotersów. O ile sam jestem wobec tego typu zachowań wysoce sceptyczny, to jednak potępianie ich w czambuł jest według mnie nie tylko niesprawiedliwe, ale także – o ironio! – nieracjonalne. Zgadzam się, że prawo własności jest jednym z fundamentów wolnych społeczeństw. Daleki jednak jestem od – jak robią to niektórzy, zwłaszcza wyznawcy poglądu konserwatywno-liberalnego – przypisywania mu przymiotu świętości i czynienia zeń dogmatu. Tutaj pozwolę sobie na małą dygresję. W Kodeksie Cywilnym przewidziano instytucję zasiedzenia. Termin zasiedzenia nieruchomości wyznaczono na 20 lat w dobrej wierze, a więc wtedy, gdy osoba będąca w posiadaniu nieruchomości jest przekonana, i ma ku temu podstawy, że dysponuje do niej tytułem. Zasiedzenie w złej wierze, czyli m.in. przypadek zeskłotowania pustostanu, trwa 30 lat. Po upływie tego czasu, jeśli posiadacz jest w stanie wykazać nieprzerwane posiadanie, staje się on właścicielem nieruchomości. Terminy te są identyczne do obowiązujących w prawie rzymskim. Sposoby komunikacji na odległość są teraz znacznie skuteczniejsze, niż 2000 lat temu, więc utrzymywanie analogicznych okresów zasiedzenia jest mało racjonalne.
Redaktor w swoim felietonie porównał skłotersów do ludzi zajmujących czyjeś zostawione (w analogii wyglądało to na pozostawienie przez emigrantów) mieszkanie. Analogia tyleż efektowna, co nieadekwatna. Nie mówimy tu o pozostawionych mieszkaniach, a o pustostanach. W centrach, ale i w dalszych częściach wielu polskich miast, stoją piękne kiedyś, a dziś straszące kamienice, zakłady przemysłowe czy budynki usługowe. Często zdarza się, że nie można określić statusu prawnego takiego budynku, skutkiem czego popada w coraz większą ruinę. Według dogmatyków własności jest to stan lepszy, niż zajęcie go przez kogoś, kto będzie przynajmniej przeganiał stamtąd znacznie dzikszych lokatorów, zapewniał choćby prowizoryczną, bieżącą konserwację i zapobiegał dewastacji.
 
Potrzebujemy norm pozwalających na rozwiązanie tego problemu. Nie widzę przeciwwskazań, by ktoś, kto ma po temu chęci i możliwości finansowe, po przeprowadzeniu odpowiednio rygorystycznej procedury (list intencyjny do władz samorządowych, wspólne wyznaczenie biegłego, przekazanie kwoty zabezpieczenia roszczeń potencjalnego właściciela do depozytu sądowego na odpowiedni okres i wykazanie, że dokonano wszelkich rozsądnych starań, aby znaleźć właściciela), nie mógł stać się nowym właścicielem.
Na pewno zgadzam się z red. Lenkowskim co do tego, że właściciele budynków w śródmieściu nie powinni być obciążani dodatkowymi ciężarami. Jednak, jak pokazuje przykład miast zachodniej Europy, pozostawienie pewnych procesów samym sobie powoduje, że powstają dzielnice bogactwa i slumsy, centra miast stają się bezludne – nie trzeba daleko szukać miejsc, w których mieszkają głównie starsi ludzie, za sąsiadów mając biura. Bez racjonalnej polityki niewiele da się osiągnąć, chyba że cieszy nas patchwork z biurowców, apartamentowców, lokali komunalnych i pustostanów, jak to ma miejsce w niektórych polskich śródmieściach.
 

 
Przywiązanie chłopa do ziemi
Red. Lenkowski używa tego – moim zdaniem bardzo trafnego – określenia na politykę władz miejskich w stosunku do mieszkań komunalnych. Moim zdaniem to określenie ma w Polsce znacznie szerszy zakres, ponieważ odnosi się do polityki mieszkaniowej w ogóle. A konkretnie do promowania własności mieszkań za wszelką cenę.
Polityka mieszkaniowa to nie tylko mieszkania komunalne. To ogół mieszkań. To długofalowe podejście do problemu mieszkalnictwa. Jak do tej pory, polską politykę mieszkaniową określić można właśnie przywiązywaniem chłopa do ziemi.
 
Powiedzmy sobie szczerze: mieszkanie jest drogie. Posiadanie mieszkania na własność to luksus. Czy stać Polskę na finansowanie luksusu? Czy to, że chcemy, by Polacy mieli gdzie mieszkać, jest równoznaczne z tym, że chcemy, by mieli mieszkania na własność? Moim zdaniem nie.
Jeszcze przed II wojną światową mieszkania się wynajmowało. Nikt nie widział w tym nic złego, nikomu to nie uwłaczało. Oczywistym dla wielu ludzi było, że na mieszkanie na własność zwyczajnie ich nie stać. Zresztą bogaci też wynajmowali mieszkania, przecież kamienice z lokalami o powierzchni do 300 (!) m2 też były czynszowe.
 
Dla przeciętnej polskiej rodziny kupno mieszkania wiąże się z zaciągnięciem poważnego zobowiązania finansowego na najbliższe kilkadziesiąt lat. Nie jest to przywiązanie do ziemi? Oczywiście, w obliczu sytuacji, gdy rata kredytu hipotecznego jest zbliżona do miesięcznego czynszu, zakup wydaje się bardziej opłacalny.
Państwo wydaje się traktować najem lokalu tak, jak traktują go obecnie obywatele: jako sposób dorobienia sobie do pensji, a nie jako działalność gospodarczą i instrument kształtowania polityki mieszkaniowej. Jest po temu wiele przyczyn. Przede wszystkim aspekty psychologiczne, czyli postawa, że własność mieszkania to święty Graal, cel do którego każdy dąży. Przyczyną drugą są źle skonstruowane przepisy, które powodują, że bardzo trudno pozbyć się lokatora zalegającego z czynszem. Przepisy nie powinny zdawać lokatora na łaskę i niełaskę wynajmującego, ale powinny zapewniać bezpieczeństwo i równowagę między stronami stosunku prawnego. W Polsce niestety ustawodawca często robi stronie słabszej niedźwiedzią przysługę, dzięki czemu żaden poważny przedsiębiorca nie chce brać się za najem lokali na dużą skalę.
 
Oprócz dostosowywania i równoważenia przepisów, można stworzyć też zachęty dla przedsiębiorców, którzy podejmą się prowadzenia takiej działalności. Moim zdaniem dobrym pomysłem byłoby potraktowanie mieszkań na wynajem jako inwestycji długoterminowej, takiej jak np. fundusz emerytalny. Atrakcyjny budynek lub całe osiedle będzie gwarantowało stały i regularny przypływ środków. Dla inwestorów, którzy liczą na zysk w przyszłości, jak choćby emerytura za 40 lat, jest to dobry sposób na bezpieczne inwestycje.
Instytucja partnerstwa publiczno–prywatnego także może być pomocna. Gmina może oddać działkę w dzierżawę prywatnemu inwestorowi, który postawi tam dom mieszkalny przeznaczony np. dla osób o niewielkim przychodzie lub młodych rodzin. Dzięki preferencyjnej dzierżawie koszt najmu mieszkania będzie mógł być relatywnie niski, co pozwoli ludziom na początku ich kariery na oszczędzenie pieniędzy, a jednocześnie da im mobilność, w przeciwieństwie do kuli u nogi, jaką jest kredyt hipoteczny. Jednocześnie pozwoliłoby to zlikwidować paradoksalną sytuację, gdy ludzie stają się właścicielami mieszkań, których już nie potrzebują – w momencie spłaty kredytu dzieci tych, którzy go wzięli, już z nimi nie mieszkają, a metraż mieszkania staje się zbyt wielki na ich potrzeby i, co ważniejsze, drogi w utrzymaniu.
 
Najem zwiększa mobilność, a to prowadzi za sobą rozwój innych branż, jak np. transportowa lub wynajmu mebli i AGD. Gdy przez rok mieszkałem w Chicago, wszystkie meble w wynajmowanym przez mnie mieszkaniu także były wynajęte – od przedsiębiorcy, który tylko tym się zajmował. Gdy się wyprowadzałem, w przeciwieństwie do wielu moich kolegów ze studiów nie musiałem się martwić, co z nimi zrobię – po prostu wypowiedziałem umowę. Nie widzę przeszkód, by także w Polsce nie wprowadzić takich rozwiązań.
 

***

Proponowane przeze mnie działania mogą wydawać się egzotyczne i iść wbrew przyjętym dziś za pewnik tendencjom. Z drugiej strony – żyjemy w XXI wieku, czasie mobilności. Mieszkanie na własność może być obciążeniem, gdy trzeba np. przeprowadzić się za pracą lub gdy duże mieszkanie przestaje być potrzebne. Mieszkanie na własność to luksus. Powinniśmy zastanowić się, czy w obecnej sytuacji społeczno – gospodarczej nas na ten luksus stać.