Z początkiem stycznia 2014 r. ruszył nowy projekt Mieszkanie dla Młodych, jednakże podobnie do wcześniejszych pomysłów, i on jest daleki od rozwiązania problemów mieszkaniowych w Polsce. A problemy te wynikają z tego, że o ile można wymieniać długo różne partykularne rozstrzygnięcia z zakresu mieszkalnictwa, to trudno powiedzieć, że w Polsce istnieje jakakolwiek spójna polityka mieszkaniowa.
 
Dominujące od czasu transformacji przekonanie, że dobre mieszkanie to mieszkanie własnościowe, uniemożliwia poważną dyskusję o zróżnicowanych potrzebach lokalowych w naszym kraju. Podejście takie spycha bowiem na dalszy plan szukanie rozwiązań, które uregulowałyby kwestie wysokich czynszów na prywatnym rynku najmu oraz zachęciły samorządy do bardziej rozważnej polityki wobec zasobu komunalnego.
 
Mieszkanie jest prawem
Zgodnie z art. 75 Konstytucji RP, „władze publiczne prowadzą politykę sprzyjającą zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych obywateli, w szczególności przeciwdziałają bezdomności, wspierają rozwój budownictwa socjalnego oraz popierają działania obywateli zmierzające do uzyskania własnego mieszkania. Ochronę praw lokatorów określa ustawa.”
 
Choć mieszkania zawsze pozostaną towarem, to z wielu powodów społecznych państwo powinno prowadzić aktywną politykę w tym obszarze. Hasło „Mieszkanie prawem – nie towarem” oznacza tylko tyle, że oprócz tego, iż mieszkanie może być traktowane jako dobro luksusowe, każdy z nas ma prawo mieć gdzie mieszkać i państwo powinno wziąć za to pewną odpowiedzialność.
 
Przywoływanie art. 75. konstytucji jest ważne, ponieważ przypomina nam, że potrzeby mieszkaniowe są zróżnicowane, tak jak zróżnicowana może być sytuacja życiowa użytkowników tychże mieszkań. W praktyce zatem konstytucja mówi o wspieraniu przeciwdziałaniu bezdomności, budowaniu mieszkań socjalnych i wspieraniu zakupu mieszkań przez Polaków. Tymczasem nowe rządowe programy mieszkaniowe służą zapewnieniu wyłącznie ostatniej z potrzeb wymienionych w konstytucji, czyli posiadaniu własnego mieszkania i to w dodatku mieszkania własnościowego. Jest to dalece niewystarczające, bo tylko kompleksowy system pozwoli zaspokoić bieżące i przyszłe potrzeby mieszkaniowe wszystkich obywateli naszego państwa.
 
Mieszkanie dla Młodych i Rodzina na Swoim
Co jakiś czas przez polskie media przetacza się informacja o nowym rozwiązaniu z zakresu polityki mieszkaniowej. Zwykle odbywa się to w kontekście zawiedzionych nadziei młodych wyborców. Dlatego też program Mieszkanie Dla Młodych (MdM), który ruszył w styczniu 2014 r. ma na celu pomóc młodym osobom (zarówno singlom, jak i parom) kupić mieszkanie.
 
Jednakże zakładając, że własne mieszkanie jest tym czego pragną młodzi Polacy i młode Polki, wciąż można mieć wiele wątpliwości czy MdM jest najlepszym dla nich programem. Dlaczego? W momencie, kiedy wszedł on w życie okazało się, że cena za metr kwadratowy mieszkania, do której można otrzymać dopłaty jest znacznie niższa niż średnia cena mieszkania w centrum miast. W efekcie, jedyne zakupy na które „młodzi” mogą sobie pozwolić spełniając wymagania programu, to są mieszkania na przedmieściach. W ten oto sposób stworzono niechcący program, który sprawia, że młodzi ludzie wypychani są na obrzeża miasta. Obrzeża, gdzie najczęściej wciąż brakuje podstawowej infrastruktury, takiej jak szkoły czy przedszkola.
 
Innym kontrowersyjnym skutkiem jest przyrost młodych małżeństw z kredytem na dekady. MdM stając się bohaterem suburbanizacji, wspiera to niewątpliwe niekorzystne zjawisko. Swoją drogą, warto przypomnieć, że jesienią ostrzegał przed tym w swoim oświadczeniu Kongres Ruchów Miejskich. Na próżno.
 
Według rządu bowiem celem ustawy jest „podtrzymanie zdolności produkcyjnej” sektora budowlanego oraz „poprawienie zdolności kredytowej” osób o niższych zarobkach.
Przemilczanym celem jest prawdopodobnie również dofinansowanie firm deweloperskich, choć nie zapominajmy, że według ubiegłorocznego raportu Narodowego Banku Polskiego firmy te i tak osiągają niezwykle duże (w porównaniu do innych branż) marże, sięgające średnio aż 40 procent.
 
To co jest smutne, to że Mieszkanie dla Młodych nie jest pierwszym rządowym programem co do, którego można mieć wątpliwości, czy jego celem jest przede wszystkim zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych. Podobne wątpliwości rodził już pierwowzór obecnego programu, czyli sławna „Rodzina na Swoim”, z której skorzystało ponad 177 tys. osób.
 
O ile jednak MdM oferuje wsparcie w postaci jednorazowej dopłaty do wkładu własnego, poprzedni program RnS wyrównywał różnicę między zdolnością kredytową młodych, a faktyczną ratą kredytu. Mechanizm ten może i pomógł rozwiązać indywidualne problemy poszczególnych rodzin, ale w skali rynku doprowadził do ustabilizowania się wysokich cen kredytów, co sprawiło, że prywatni właściciele musieli borykać się z małym popytem na nowe mieszkania.
 
Partnerstwo zakończone fiaskiem
Tyle ponarzekaliśmy, spróbujmy zastanowić się nad pozytywniejszymi rozwiązaniami. Alternatywą wobec dopłat dla deweloperów i kredytów mieszkaniowych mogłoby być na przykład budowanie mieszkań w ramach partnerstwa publiczno-prywatnego. Zagorzałą zwolenniczką takiego rozwiązania jest od lat dr Irena Herbst. W swoim artykule w pierwszym numerze Magazynu Miasta wymienia ona partnerstwo publiczno-prywatne (PPP), czyli wykorzystanie kapitału prywatnego do budowy mieszkań pełniących funkcje mieszkań komunalnych, jako istotne narzędzie prowadzenia polityki miejskiej.
 
Warto przypomnieć, że do budowy 346 lokali komunalnych przy użyciu formuły PPP przymierzał się swego czasu Kraków. Ostatecznie inwestycja została jednak wycofana ze względu na – nomen omen – zbyt duże ryzyko prawne przedsięwzięcia. Do budowania mieszkań komunalnych w ramach PPP przymierzały się również inne polskie miasta takie jak Bolesławiec, Tychy, Oława czy Zblewo, ale do dziś wszędzie kończyło się to fiaskiem.
 
Spory o wykup mieszkań
Zatem mamy problem. Aby spełniać konstytucyjny zapis o konieczności zapewnienia potrzeb mieszkaniowych samorządy musiałyby zacząć poszerzać bazę lokali komunalnych. Trudno jednak oczekiwać od samorządów, że zaczną inwestować w tym kierunku, dopóki nie panuje powszechna zgoda, że jest to konieczne. Nie będzie rewolucji, gdy nie możemy się doczekać spójnej polityki na poziomie samorządów w kwestii tak podstawowej jak wykup mieszkań z dużą bonifikatą.
 
Łódź, Wrocław Gdańsk zachęcają lokatorów do wykupu mieszkań. Towarzyszy temu przekonanie, że mieszkania powinny być prywatne, bo prywatne jest z zasady lepsze niż komunalne. Samo stwierdzenie a priori jest dyskusyjne, a do tego towarzyszy mu często cynizm władz miejskich, które za pomocą wykupu mieszkań starają się przerzucić na lokatorów koszty wieloletnich zaniedbań remontowych. Całkiem wprost mówi zresztą o tym w jednym z wywiadów wiceprezydent Gdańska, Maciej Lisicki: „Myśmy kiedyś policzyli, że aby wyremontować wszystkie mieszkania komunalne w Gdańsku, potrzebujemy 600 milionów złotych. To gigantyczna kwota, której nie mamy. To już lepiej sprzedać część tych mieszkań, nawet za 10 procent wartości i niech nowi właściciele sami o nie dbają.”
 
Odwrotną tendencję widać w Warszawie i w Szczecinie. Miasta te rezygnują z maksymalnych bonifikat (90%), aby zachować w swoim posiadaniu zasoby mieszkań komunalnych. Wstrzymanie sprzedaży mieszkań jest szczególnie ważne w Warszawie gdzie duża część nieruchomości ulega rozbiórkom lub zwrotom z powodów prawnych. Z analizy z Wieloletniego Programu Gospodarowania Mieszkaniowym Zasobem m.st. Warszawy na lata 2013-2017 wynika, że w okresie 2007-2011 roczny spadek liczby lokali mieszkalnych wynosił średnio ok. 2 500 lokali, z czego 10 550 zostało sprzedanych, 3 342 zwróconych w tytułu dekretu Bieruta, a pozostałe 1 041 utracone z tytułu rozbiórki, sprzedaży nieruchomości, zmiany przeznaczenie i innych powodów. Tak więc mimo budowania nowych lokali komunalnych prognozy wskazują spadek ich liczby z 85 275 w 2013 r. do 81 592 w roku 2017 r.
 
Jest jednak nadzieja dla mieszkalnictwa komunalnego. Miasta szukają sposobów pozyskiwania nowych mieszkań komunalnych za pomocą programu „Mieszkanie za grunt”. Program taki działa już w Gdańsku, a pierwsze przymiarki do wprowadzenia tego rozwiązania są już prowadzone w Warszawie. Pomysł wydaje się prosty. Ratusz pozyskuje lokale od deweloperów płacąc za nie miejskimi działkami.
 
Kontenerowce
Jest jeszcze jeden fatalny sposób rozwiązywania problemu mieszkalnictwa w Polsce. Mimo istniejących już wzorców pozytywnych miasta wciąż sięgają po – jak się wydaje – dawno skompromitowane rozwiązania, takie jak osiedla kontenerowe. Siedliska takie nie dość, że z zasady oferują bardzo niskie warunki życia i zwykle znajdują się na obrzeżach miast, co prowadzi do marginalizacji ich mieszkańców, (Kontenery: polityka wykluczenia) to jeszcze generują relatywnie wysokie koszty utrzymania. Wystarczy wspomnieć o opłatach za ogrzewanie, które jest na prąd elektryczny. A o tym jak upokarzające i trudne jest życie w kontenerach socjalnych można również obejrzeć w nowym dokumencie grupy Kontr Plan, „Kontenery”.
 
Ostatnie taki osiedle powstało w Poznaniu przy ul. Średzkiej w 2011 r.. Początkowo mieli tam trafiać jedynie „trudni” lokatorzy, ale z czasem okazało się, że wysyła się tam po prostu osoby bezdomne. Niecały rok temu pomysł na stawianie kontenerów socjalnych miał również burmistrz warszawskiego Bemowa Jarosław Dąbrowski. Miały być one straszakiem na oszukujących lokatorów. Szczęśliwie pomysł burmistrza był sprzeczny z polityką mieszkaniową stołecznego Ratusza i na pogróżkach się skończyło.
 
Postawmy na spółdzielczość!
Przyjmując rozwiązania z Zachodu być może powinniśmy wrócić do własnych korzeni. Polska ma wszak długą tradycję spółdzielczą, w tym również mieszkaniową. Aktualnym przykładem kooperatywy mieszkaniowej może być Kraftwerk 1 w Zurichu Takie małe spółdzielnie zapewniają potrzebę posiadania mieszkania na własność, ale jednocześnie pozwalają ominąć rynek deweloperski. Mimo, że to rozwiązanie popularne na Zachodzie, to w Polsce odrodzenie takich pomysłów dopiero raczkuje. Na szczęście mówi się o tym coraz więcej. Na przykład na łamach Krytyki Politycznej postulowali takie rozwiązania architekci – Maciej Czeredys i Piotr Topiński. Według nich rozwój mikrospółdzielczości zarówno na mniej, jak i bardziej centralnych działkach doprowadziłby do spadku cen na rynku deweloperskim. Byłby więc korzystny dla wszystkich. Do podobnego rozwiązania przymierza się zresztą Białostocka Kooperatywa Mieszkaniowa.
 
Jaki z tego wszystkiego wniosek? W polityce mieszkaniowej należy szukać wielu komplementarnych rozwiązań, które w całości powinny prowadzić do zaspokojenia potrzeb różnych grup społecznych zależnie od ich zarobków, potrzeby mobilności, zmieniających się wraz z biegiem życia potrzeb odnośnie wielkości mieszkania. Warto też dowartościować rynek najmu, który mógłby być jednym ze skutecznych sposobów zapewniania potrzeb mieszkaniowych, a nie tylko przejściowym rozwiązaniem na czas, zanim zamieszka się w mieszkaniu własnościowym.