dwutygodnik internetowy
28.04.2014
magazyn papierowy


Kup
egzemplarz
Magazynu
kontakt
z tym
artykułem

Rynek mieszkań nie zbuduje

Mieszkanie jest dobrem zbyt drogim i zbyt trwałym, by można było opierać się w polityce mieszkaniowej tylko na własności prywatnej. Miejmy nadzieję, że to podejście się upowszechni.

ilustr.: Rafał Kucharczuk


 
Po latach nieobecności tematu w debacie publicznej, daje się ostatnio zaobserwować pewien wzrost zainteresowania problem mieszkalnictwa i polityki mieszkaniowej w Warszawie. Wyrazem tej tendencji była debata zorganizowana w klubokawiarni PaństwoMiasto 3 kwietnia. Ukazała ona ogrom tematów i kwestii, które są z nim związane. I to, jak wiele jeszcze jest w tej sprawie do zrobienia.

 
Polityka mieszkaniowa w Warszawie posiada rys szczególny z powodu niesławnego dekretu o gruntach warszawskich z 1945 r., który odebrał nieruchomości dotychczasowym właścicielom, którzy zaczynają je obecnie odzyskiwać. W wielu z tych budynków są lokale komunalne. Nie to jest jednak największym problemem.
 
W pierwszej kolejności należałoby zadać pytanie, czym i dla kogo są lokale komunalne. Stereotypowo uważa się je za „mieszkania socjalne”, ale – jak zauważyła podczas debaty Irena Herbst, prezes zarządu Fundacji Centrum Partnerstwa Publiczno-Prywatnego – „nie ma socjalnych mieszkań, tylko socjalni lokatorzy”, czyli osoby zajmujące je z powodu bardzo niskich dochodów. Beata Wrońska-Freudenheim, dyrektor miejskiego Biura Polityki Lokalowej, zwróciła uwagę, że miasto Warszawa od 1990 r. wybudowało 4 100 nowych lokali. Tutaj pojawiają się jednak kolejne problemy: część Rady Miasta uważa, że mieszkańcom należy się możliwość wykupienia lokalu (co do niedawna było możliwe przy bardzo wysokich bonifikatach). Innym problemem jest usytuowanie nowych budynków komunalnych. Wiele z nich powstaje daleko od centrum, co ma uzasadnienie ekonomiczne – grunty tam są najtańsze. Może to jednak skutkować izolacją osób o niskich dochodach, które zamieszkają w takim miejscu. Przykładem niech będzie niesławne osiedle przy ul. Dudziarskiej.
 
Gdzie i za ile?
 
Innym problemem Warszawy jest problem standardu mieszkań komunalnych. Wrońska-Freudenheim przyznała, że choć miasto jest właścicielem bardzo wielu mieszkań, to spora część z nich została wybudowana w standardzie, który przy dzisiejszych wymaganiach czyni zasiedlenie ich właściwie niemożliwym. Miasto jednak sukcesywnie pozbywa się tych lokali, na przykład sprzedając je na cele inne, niż mieszkaniowe. Jak przyznała, obraz polityki mieszkaniowej w Warszawie nie jest może idealny, ale od niedawna zaczyna być przynajmniej spójny. Spada też liczba rodzin oczekujących na lokal komunalny. Miasto stara się też wyprzedawać lokale w domach, gdzie ustanowiono wspólnoty mieszkaniowe, a lokale miejskie stanowią mniejszość. Pozyskane w ten sposób pieniądze wydaje się na budowę nowych mieszkań komunalnych.
 
W tym momencie kandydatka na prezydenta Warszawy Joanna Erbel zwróciła uwagę, że z jej doświadczeń, a także ze znanych jej przypadków wynika, że przedstawiciele miasta we wspólnotach mieszkaniowych zazwyczaj są hamulcowymi i blokują wszelkie inicjatywy mające poprawić standard budynku, czyli głównie remonty. Prawdopodobnie wynika to z próby oszczędzenia miejskich środków. Podrzuciła też kilka pomysłów na rozwiązanie części problemów wynikających z głodu mieszkaniowego: mikrospółdzielnie, zabudowę garaży, a także zabudowę dziur pozostałych w tkance miasta po II wojnie światowej. Inicjatywy te mogą występować łącznie. W Warszawie wiele jest miejsc, gdzie stoi głównie niska zabudowa, jak np. garaże. Nad tego typu obiektami można nadbudować budynki mieszkalne, na przykład postawione przez mikrospółdzielnię, która byłaby właścicielem wyłącznie tego jednego budynku. To samo tyczy się miejskich parceli, na których kiedyś stały budynki, lecz obecnie z różnych powodów stoją puste, jak parcela przy ul. Ząbkowskiej 1 na Starej Pradze. Erbel podsumowała jednak gorzko, że miasto woli negocjować z dużymi graczami, a nie spółdzielniami – mikrusami. Dodała też trzeźwo, że o ile jest świadoma że mikrospółdzielnie nie rozwiążą wszystkich problemów, to mogą rozwiązać choć część, co dla Warszawy – borykającej się z wieloma problemami mieszkaniowymi – zawsze będzie odciążeniem.
 
Tutaj wyłania się problem, który przewijał się przez całą debatę. Można go streścić w schemacie gry psychologicznej „Czemu nie… Tak, ale…” opisanej przez Erika Berne’a. – Czemu nie wybudować budynków mieszkalnych nad garażami? – Tak, ale z miastem ciężko się rozmawia. – Czemu nie przyznawać mieszkań komunalnych do remontu? – Tak, ale to by spowodowało oskarżenia o dyskryminację: osoby z pieniędzmi na remont byłyby obsługiwane w pierwszej kolejności. – Czemu nie oprzeć się na Towarzystwach Budownictwa Społecznego? – Tak, ale TBS-y są za słabe ekonomicznie. – Czemu nie budować na gruntach miejskich jak Szwecja w programie „miliona mieszkań?” – Tak, ale deweloperzy mają już własne grunty i grunty miejskie nie są im potrzebne. Na jeden problem przypada kilka i nie są to problemy banalne. Cieszy, że powstają nowe inicjatywy, smuci, że grzęzną one w biurokracji. O ile można zrozumieć urzędniczą ostrożność, to jednak jej nadmiar na dłuższą metę blokuje nowe inicjatywy. A problem braku mieszkań pozostaje.
 
Jeśli nie chcą Państwo przegapić kolejnych wydań naszego tygodnika, zachęcamy do zapisania się do naszego newslettera.
 

 
Polityka chaosu
 
Tym bardziej, że polityka mieszkaniowa to nie tylko sprawa skali znacznie szerszej niż miejska. A w Polsce w tej materii brakuje spójności. Działania doraźne i zideologizowane są głównym grzechem administracji centralnej. O ukrytym założeniu polityki mieszkaniowej, jakim jest „przywiązanie do ziemi” pisałem już dawno. Irena Herbst i Joanna Erbel zwróciły uwagę na coś jeszcze: oprócz niespójności, problemem jest też pomijanie osób o średnich dochodach. O ile dla osób zamożniejszych przeznaczono projekty „Rodzina na swoim” i „Mieszkanie dla Młodych”, a dla osób o dochodach niskich są mieszkania komunalne, to dla osób o średnich zarobkach oferty nie ma. Miało nią być w założeniu budownictwo w ramach TBS, ale – jak mówiła Irena Herbst – TBS są za słabe ekonomicznie. Powinny one być raczej operatorem projektu, niż inwestorem. Nie jest to zresztą tylko polski problem – przez interwencję Komisji Europejskiej interwencję po 2010 r. w Holandii zabroniono tamtejszym odpowiednikom TBS wynajmowania mieszkań osobom o średnich dochodach z powodu rzekomej nieuczciwej konkurencji w stosunku do podmiotów rynkowych. KE zdaje się mieć pomysły podobne do polskiego rządu: mieszkania mają być prywatne poza mieszkaniami socjalnymi dla najbiedniejszych. W odpowiedzi Irena Herbst przywołała raport Banku Światowego o rynku mieszkaniowym w Polsce. Wynikało zeń, że na polskim rynku jest za mało mieszkań na wynajem. Jeśli stwierdzenie takie wysuwa instytucja, którą trudno podejrzewać o lewicowość, to warto wziąć je sobie do serca.
 
Jednak efemeryczna polska polityka mieszkaniowa idzie wbrew tym zaleceniom. Marek Goluch, Zastępca Dyrektor Biura Polityki Lokalowej, podsumował że wszelkie działania podejmowane do tej pory były nie po stronie podaży, a popytu. Dofinansowano nabywanie nowych mieszkań, a nie budowę nowych domów. W ten sposób zarabiają banki i deweloperzy, a podaż mieszkań pozostaje niezmienna. Joanna Erbel skonstatowała, że błędem było pozostawienie sytuacji mieszkaniowej wyłącznie rynkowi, czego skutkiem są obecnie postawione przez deweloperów pustostany. Zasugerowała też wprowadzenie podatku od pustostanów, a przede wszystkim proaktywność miasta. Łaskawe patrzenie na nowe inicjatywy na pewno jest cenne, ale bardziej wartościowe byłoby udzielanie przez miasto informacji na temat możliwości zakładania mikrospółdzielni, uświadamianie obywateli o możliwościach uzyskania mieszkania komunalnego, czy nawet tworzenie możliwości legalnego zasiedlania opuszczonych i zaniedbanych mieszkań. Jednak równie ważna jak zmiana mentalności urzędników, jest polityka państwa dająca miastom instrumenty zaspokajania głodu mieszkaniowego. Jak powiedziała prof. Jolanta Supińska, mieszkanie jest dobrem zbyt drogim i zbyt trwałym, by można było opierać się w polityce mieszkaniowej tylko na własności prywatnej. Miejmy nadzieję, że to podejście się upowszechni. Nawet deweloperzy zauważyli, że Polska ma najmniejszy udział mieszkań na wynajem w Europie, a zarazem najwyższe koszty najmu. Pora, by zauważyli to także urzędnicy i politycy.
 

  • p

    Wspomniane problemy z mieszkaniami istnieją, bo nie ma rynku, który mógłby je rozwiązać. Poza tym – gdzie jest napisane, że wszyscy muszą mieszkać w mieście?