Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych chroni spółdzielców, stanowiąc o tym, że niezależnie od kondycji finansowej spółdzielni ich sytuacja majątkowa nie może ulec pogorszeniu. W przypadku ogłoszenia upadłości przez spółdzielnię ich prawa spółdzielcze automatycznie przekształcają się w prawa odrębnej własności lokali. Cel, do jakiego ustawodawca dąży, wydaje się jasny – jest nim zabezpieczenie jednostki przed horrendalnymi nierzadko długami, mogącymi pozbawić go mieszkania. Niestety Sąd Najwyższy przedstawił odmienny punkt widzenia.
Sąd po stronie wierzycieli
Zdaniem SN jeżeli na należącej do spółdzielni nieruchomości ciąży hipoteka, to wraz z ogłoszeniem upadłości i automatycznym przekształceniem praw spółdzielczych w odrębną własność nowopowstałe prawa własności do lokali również obciąża się hipoteką. W efekcie świeżo upieczony właściciel odpowiada swoim mieszkaniem za długi spółdzielni. Sędziowie uznali, że ochrona wierzycieli spółdzielni jest ważniejsza od zaspokajania potrzeb mieszkaniowych obywateli. Spotkało się to ze zdecydowaną krytyką doktryny. Jak zauważa dr hab. Paweł Księżak: „Prowadzi to Sąd Najwyższy do dramatycznie błędnego wniosku, że «hipoteka przymusowa kaucyjna łączna, która obciążała nieruchomość w dacie sprzedaży przedsiębiorstwa spółdzielni w toku postępowania upadłościowego z mocy prawa obciąża prawo odrębnej własności lokalu, które powstało na podstawie art. 17¹⁸ u.s.m»”.
Swoimi rozstrzygnięciami SN postawił wierzycieli w niezwykle korzystnej sytuacji – mają oni prawo wybierać sobie lokale, z których przeprowadzą egzekucję do wysokości zaciągniętego przez spółdzielnię zobowiązania. Jeżeli, jak w przypadku warszawskiej Śródmiejskiej Spółdzielni Mieszkaniowej, dług wynosi około 80 mln zł, nietrudno sobie wyobrazić, że oznacza to możliwość wyrugowania całego bloku. Brutalni „czyściciele kamienic” to przeszłość. Obecnie ten sam cel można osiągnąć w o wiele bardziej wygodny i elegancki sposób.
Najłatwiej jest znaleźć zarząd spółdzielni gotowy działać na jej szkodę. Wtedy możliwe jest zawieranie umów z podstawionymi podmiotami na świadczenie nieprzyzwoicie drogich usług, dług jedynie powiększających. Można również podpisać umowę, z której zarząd spółdzielni wywiązywać się nie zamierza, a okraszoną ogromnymi karami umownymi. Odpowiednio rozdmuchaną należność należy zabezpieczyć hipoteką. Od tego momentu wierzyciel jest zwycięzcą. Jeżeli spółdzielcy nie zrobią nic, to po ogłoszeniu upadłości przez spółdzielnię stracą swoje mieszkania. Jeżeli zdecydują się zareagować i samemu przekształcić prawo spółdzielcze w odrębną własność, wtedy również stracą swoje mieszkania.
Brakuje reżysera
W obronie zagrożonych spółdzielców stanęła prof. Ewa Łętowska. Trochę przez przypadek, bo razem z sąsiadami miała stać się jedną z pierwszych ofiar współczesnych rugów. Śródmiejska Spółdzielnia Mieszkaniowa, której Pani Profesor jest członkinią, jako jedna z pierwszych została wzięta na celownik. Była Rzecznik Praw Obywatelskich zmobilizowała sąsiadów, media i organy państwa do podjęcia jakiejkolwiek reakcji. Z pomocą Biura RPO prowadzone są działania dążące do unieważnienia umów zawieranych przez nielojalny zarząd ŚSM, a których celem było jedynie powiększenie zadłużenia spółdzielni. Dzięki charyzmie jednej osoby udało się zmusić państwo do wypełniania swoich fundamentalnych obowiązków. Jednak warto zadać pytanie, dlaczego państwo dopuściło do powstania tak krzywdzącej dla obywateli sytuacji?
Odpowiedzi na to pytanie udziela Acus w swojej ostatniej książce „O operze i o prawie”. Stawiając tezę, że słuszny i skuteczny wymiar sprawiedliwości ma wiele wspólnego z dobrą inscenizacją w operze, poddaje polskich prawników miażdżącej krytyce. Gdy spojrzeć na stosowanie prawa z perspektywy autorów, okazuje się, że tak jak ciekawie wystawiona opera potrzebuje ścisłej współpracy śpiewaków, orkiestry czy scenografów pod czujnym okiem reżysera, tak dla wymierzenia sprawiedliwości konieczny jest spektakl, którego reżyserem zostanie sędzia, aktorami mądrze reprezentowane strony, a tekstem – ustawa. Można odnieść wrażenie, że w Polsce brak jest podmiotu, który poczuwałby się do odpowiedzialności za końcowy efekt procesu wymierzania sprawiedliwości. Polscy prawnicy nie stworzyliby interesującego spektaklu, bo każdy z potencjalnych aktorów robi jedynie to, do czego jest przez przepisy zmuszony, porzuciwszy myśl o wpływie swojej roli na całość dzieła.
Co więcej, jak zaznaczają autorzy, bulwersującym jest fakt, że „Na co dzień rządzą nami: tekst i dosłowność, a nie: znaczenie i kontekst”. Odnosząc to do świata prawa, krytyce należy poddać nadużywaną przez sądownictwo i organy władzy publicznej wykładnię językową. Odrobinę zapomniane, a potrzebne powoływanie się na ratio legis czy spójność całego systemu pozwala dostrzec rolę określonego przepisu w otaczającej nas rzeczywistości. Bez tego kurczowe trzymanie się dosłownego brzmienia ustawy niejednego wyprowadzi na manowce sprawiedliwości.
Te dwie patologie, to jest brak refleksji nad społecznymi konsekwencjami podejmowanych rozstrzygnięć i nadmierne przywiązanie do literalnego brzmienia ustawy, psują nasz wymiar sprawiedliwości. Przykład rugów spółdzielczych doskonale to ilustruje. Choć działania nielojalnych zarządów i łasych na mieszkania wierzycieli budzą wątpliwości natury prawnej (prokuratura prowadzi już dwa postępowania przygotowawcze), to wspomniane rozstrzygnięcia Sądu Najwyższego podjęte wbrew duchowi ustawy uczyniły nową wersję „czyszczenia kamienic” możliwą.
 
***
 
Polecam!
„O operze i o prawie”, Acus (Ewa Łętowska i Krzysztof Pawłowski), Warszawa 2014