ilustr.: Agnieszka Gietko
Tekst pochodzi z 31 numeru papierowego Magazynu Kontakt, który ukaże się w drugiej połowie lipca i będzie poświęcony problemom współczesnego państwa.
„Zakup mieszkania na wynajem – czy to się opłaca?”. Wpis pod tym niepozornym tytułem wywołał najwięcej komentarzy w historii jednego z najpopularniejszych blogów w Polsce. Skąd to zamieszanie? Michał Szafrański, autor bloga jakoszczedzacpieniadze.pl, od czterech lat dzieli się z internautami sposobami na skuteczne zarządzanie domowym budżetem i lokowanie oszczędności, a polecane metody testuje „na własnej skórze”. Szeroko dyskutowany tekst przedstawiał zakup mieszkania na wynajem jako wymarzony sposób na łatwy zarobek, a powstał tuż po dokonaniu podobnej inwestycji przez blogera. Większość z setek komentarzy pod wpisem była jak kubły zimnej wody wylewane na głowę niedoświadczonego w wynajmie autora. Uświadamiały czytelnikom, po jak cienkim lodzie stąpa w Polsce ktoś, kto chce zarabiać na wynajmie mieszkań. Wnioski najlepiej podsumowuje tytuł kolejnego, opublikowanego miesiąc później wpisu: „Dlaczego mieszkanie na wynajem to inwestycja wysokiego ryzyka?”. A także deklaracja autora, że zamiast szukać lokatorów, zabiera się za szukanie kupca – żeby lokalu jak najszybciej się pozbyć.
Po latach wiary w rynek mieszkaniowy budowany w oparciu o własność i kredyt do Polaków powoli dociera, że problemu niezaspokojonych potrzeb mieszkaniowych nie uda się rozwiązać bez stworzenia sprawnie działającego rynku najmu. Obecnie, według oficjalnych statystyk, zaledwie 4,3 procent osób w Polsce mieszka w lokalach wynajmowanych na rynku prywatnym, a dalsze 12,3 procent w lokalach należących do zasobów gminnych. Temat polityki mieszkaniowej raczej nie trafia na pierwsze strony gazet. A jednak tocząca się gdzieś na uboczu debata o potrzebie zmiany dotychczasowych priorytetów staje się coraz bardziej słyszalna. Ostatnia jej odsłona miała miejsce przy okazji wydania głośnych „13 pięter” Filipa Springera, który w reportażowej formie przedstawia dramatyczne konsekwencje wpychania w pułapkę kredytu osób o niskich i niestabilnych dochodach. Springer nie poprzestaje na opowiedzeniu historii ludzi, którzy najpierw desperacko dążą do „uzyskania” zdolności kredytowej, a potem kończą z kredytem spłacanym kosztem ogromnych wyrzeczeń. W obecnych warunkach alternatywą dla kredytu niejednokrotnie okazuje się tułaczka – dziesiątki przeprowadzek i uzależnienie od fanaberii właściciela wynajmowanego mieszkania.
Przestrogi przed inwestowaniem w wynajem zamieszczone przez właścicieli mieszkań w komentarzach na blogu „Jak oszczędzać pieniądze” i historie najemców z „13 pięter”, mimo że pochodzą z przeciwnych stron mieszkaniowej barykady, ostatecznie składają się w spójny obraz: najem w Polsce to antyteza stabilności i bezpieczeństwa. Mówiąc zaś językiem ekonomii – to wyjątkowo źle zorganizowany rynek, na którym mało kto ma ochotę dokonywać jakichkolwiek transakcji.
Ucieczka spod ściany
Ta negatywna diagnoza nie podważa jednak tezy o potrzebie rozwijania rynku mieszkań na wynajem. Nie podważa jej również często powtarzane przekonanie, że Polacy z ideologicznych i mentalnościowych względów i tak preferują „bycie na własnym”. Choć opinia ta znajduje częściowe potwierdzenie w badaniach socjologicznych, to należy jednak poczynić wobec niej kilka istotnych zastrzeżeń.
Po pierwsze nie dla wszystkich dwudziesto– i trzydziestolatków, którzy najczęściej stają przed koniecznością znalezienia sobie dachu nad głową, wybór „kredyt czy wynajem” jest realny. Nie jest to dylemat nawet większości z nich, gdyż, jak wynika z szacunków Narodowego Banku Polskiego, zaledwie jedna trzecia gospodarstw domowych w Polsce posiada zdolność kredytową, która pozwoliłaby wziąć pożyczkę na zakup choćby skromnego lokalu. Jeśliby wziąć pod uwagę wyłącznie osoby na początku kariery zawodowej, statystyka ta wypadłaby jeszcze gorzej. Większość z nich, jeśli nie odziedziczy mieszkania, musi polegać na wsparciu rodziny w jego kupnie, odkładać decyzję o usamodzielnieniu lub – chcąc nie chcąc – wynajmować.
Po drugie przekonanie, że do bycia „na własnym” trzeba dążyć za wszelką cenę, wynika częściowo z zarysowanej wcześniej nieatrakcyjności wynajmu w obecnych realiach. Tworzy się błędne koło – niewielkie rozmiary rynku najmu powodują zawyżanie czynszu i niestabilność umów. W efekcie wynajem jest niekorzystnym rozwiązaniem na przykład dla osób planujących założyć rodzinę. Że nie musi tak być, przekonuje choćby przykład Niemiec. Sektor wynajmu u naszych zachodnich sąsiadów obejmuje ponad połowę mieszkań, czynsze utrzymują się na niskim poziomie dzięki umiarkowanej kontroli ich wysokości przez państwo, a umowa najmu na czas nieokreślony jest standardem. Dopóki lokatorzy wywiązują się z jej zapisów, właściciel nie może wypowiedzieć kontraktu, za wyjątkiem określonych w prawie przypadków, które sprowadzają się głównie do sytuacji, gdy sam chce zamieszkać w danym lokalu. Nawet sprzedaż mieszkania nie powoduje automatycznego rozwiązania umowy, która przechodzi wówczas na nowego właściciela. O przyczynach popularności wynajmu wśród Niemców szerzej opowiada Michael Voigtländer w wywiadzie zamieszczonym w dalszej części niniejszego numeru „Kontaktu”.
Po trzecie większość teorii ekonomicznych opisujących optymalny wybór formy zamieszkiwania sugeruje, że nie ma jednej, uniwersalnej odpowiedzi – wszystko zależy od potrzeb i możliwości osób na różnych etapach życia. Przez analogię do kariery zawodowej wskazuje się na konieczność stworzenia przestrzeni do rozwijania „kariery mieszkaniowej”. Nawet jeśli rzeczywiście zakorzeniona jest w nas chęć posiadania mieszkania na własność, droga do niego mogłaby wieść przez wynajem. Większa konkurencyjność czynszów, związana z rozrostem rynku najmu, pozwalałaby najemcom na równoległe oszczędzanie na przyszłe „m”, a w przyszłości uzupełnienie zgromadzonych środków niższym kredytem. To znacznie bezpieczniejsze rozwiązanie niż zadłużanie się niemal do wysokości wartości mieszkania. I mniej przerażająca perspektywa od spłacania pożyczki przez kilkadziesiąt lat. Przy wystąpieniu niespodziewanych kłopotów finansowych łatwiej czasowo zrezygnować z odkładania oszczędności niż ze spłacania rat w banku. A gdy naprawdę znajdziemy się pod ścianą, szybciej zamienimy wynajmowane mieszkanie na mniejsze, niż sprzedamy lokal obciążony kredytem.
Mieszkanie dla wszystkich
Mimo że pogląd o potrzebie aktywnego wspierania przez państwo rynku najmu nie brzmi już dziś tak egzotycznie, jak jeszcze kilka lat temu nadal nie mieliśmy wypracowanej jasnej ścieżki prowadzącej do realizacji tego celu. Postępująca zmiana myślenia uwidacznia się w zapowiedziach obecnego rządu, który ogłosił plany radykalnego przestawienia sterów polityki mieszkaniowej. Program Mieszkanie dla Młodych zostanie zlikwidowany, a środki na mieszkalnictwo rząd przeznaczy na budowę mieszkań na wynajem o umiarkowanym czynszu. Podobny program został zainicjowany już przez koalicję PO–PSL. Tyle tylko, że w proponowanym przez PiS przedsięwzięciu „Mieszkanie+” znajomo brzmiący plusik ma szansę przynieść naprawdę dobre zmiany, polegające między innymi na znacznym obniżeniu kosztów budowy czynszówek poprzez wykorzystanie gruntów należących do Skarbu Państwa. Chociaż szczerze kibicuję tym planom, ciężko nie traktować ich z pewnym dystansem. Gdyby deklaracje wszystkich dotychczasowych ekip rządzących dotyczące budowy mieszkań przekładały się na realne osiągnięcia, naszym głównym problemem byłyby dziś miliony marnujących się pustostanów w najnowocześniejszym budownictwie.
Zresztą nawet skutecznie realizowane inwestycje publiczne mogą okazać się daleko niewystarczające, jeśli weźmiemy pod uwagę skalę problemu, z którym się mierzymy. Rozmiary deficytu mieszkań w Polsce są trudne do precyzyjnego oszacowania. Chętnie cytowaną liczbę miliona brakujących lokali należy traktować z dużą ostrożnością. Statystyki dotyczące powierzchni czy liczby izb przypadających na jedną osobę upewniają jednak w przekonaniu, że wciąż jesteśmy bardzo daleko od realizacji prawa do godnego mieszkania dla wszystkich. Niewiele zmieniają w tej kwestii prognozy demograficzne, wedle których będzie nas coraz mniej, gdyż zasób mieszkań, z których obecnie korzystamy, z czasem będzie wymagał wymiany lub kapitalnych inwestycji. Ponad 60 procent zajmowanych lokali powstało przed rokiem 1978, co oznacza dominację w tym zasobie bardzo słabej jakości budownictwa wielkopłytowego oraz często skrajnie zaniedbanych przedwojennych kamienic.
W tej sytuacji kluczowe jest stworzenie warunków, w których na dużą skalę mógłby się w naszym kraju rozwinąć prywatny rynek najmu, stanowiący dopełnienie przedsięwzięć wspieranych ze środków państwowych. Docelowo osiągnęlibyśmy w ten sposób różnorodność form zamieszkiwania, która odpowiadałaby na potrzeby wszystkich grup społecznych: od lokali własnościowych dla osób zamożniejszych, przez wynajem prywatny, aż po wynajem wspierany, czyli będące własnością publiczną lub społeczną mieszkania o umiarkowanych oraz niskich czynszach.
Abdykacja państwa
Przez ostatnie ćwierćwiecze „niewidzialna ręka rynku” konsekwentnie sprawiała zawód swoim wyznawcom i nie przyczyniła się do rozpowszechnienia w Polsce prywatnego wynajmu mieszkań. Przytoczone wcześniej argumenty dotyczące jego zalet dla najemcy pozwalają założyć, że gdyby pojawiła się oferta, nie zabrakłoby chętnych. Szczególnie jeśli przyjąć, że większe rozmiary rynku najmu sprzyjałyby „cywilizowaniu” panujących na nim zasad – obniżeniu czynszów oraz oferowaniu długoterminowych umów. Problem wydaje się zatem polegać przede wszystkim na występowaniu różnego rodzaju barier zniechęcających potencjalnych inwestorów. Doświadczenia wielu krajów dowodzą, że inwestowanie w nieruchomości na wynajem może być opłacalne. Zależy to jednak od poziomu ryzyka związanego między innymi z regulacjami oraz z realnymi możliwościami egzekwowania przysługujących właścicielom praw. To jeden z obszarów, który w polskich realiach stanowi duże wyzwanie.
Próbując wyrobić sobie zdanie o stopniu ochrony lokatorów w Polsce, można dostać zawrotu głowy. Z jednej strony słyszymy apele o pomoc w zablokowaniu eksmisji „na bruk”, czytamy artykuły piętnujące bezdusznych właścicieli wynajmowanych mieszkań i opisujące bezbronność osób w najtrudniejszej sytuacji życiowej. Z drugiej strony dociera do nas powtarzane jak mantra przez stronę biznesową stwierdzenie, że „nie warto bawić się w wynajem, bo właściciele nie mają żadnych praw”.
Powyższa sprzeczność okazuje się w dużej mierze pozorna, gdy punkt po punkcie prześledzimy główne argumenty każdej ze stron. Najpoważniejszy zarzut stawiany przez ruchy lokatorskie kierowany jest pod adresem gmin, które nie wywiązują się z obowiązku zapewnienia dachu nad głową eksmitowanym lokatorom. Sedno problemu tkwi w niedoborze pomieszczeń tymczasowych i lokali socjalnych, w których mają prawo zamieszkać osoby po eksmisji. W wielu przypadkach gminy „radzą sobie”, wykorzystując luki w prawie, pozwalające im kierować lokatorów do noclegowni i schronisk dla bezdomnych. W praktyce oznacza to eksmisję „na bruk”.
Deficyt mieszkań, którymi dysponują samorządy, odbija się rykoszetem na właścicielach sądzących się z zalegającymi z czynszem lokatorami. Jeśli żaden „kruczek prawny” nie ma zastosowania, a gmina nie ma do zaoferowania lokalu socjalnego, wówczas najemcy uprawnieni do jego otrzymania pozostają w wynajmowanym mieszkaniu i oczekują w kolejce na przydział. Właściciel ma prawo w tym czasie domagać się od gminy odszkodowania równego wysokości normalnie pobieranego czynszu. Jego straty wynikają jednak z samej konieczności kilkuetapowego dochodzenia swoich praw w sądzie (najpierw wobec lokatorów, następnie wobec gminy), co pochłania koszty, czas i energię.
Wskazuje się również, że droga do uzyskania wyroku jest niepotrzebnie wydłużona za sprawą przepisu, zgodnie z którym właściciel może zgłosić się do sądu dopiero wtedy, kiedy zaległości z zapłatą osiągną wysokość trzech pełnych czynszów. Minimalny okres zwłoki trwa więc trzy miesiące. Jeśli jednak ktoś płaci nam połowę umówionej stawki, poczekamy pół roku. A gdy co miesiąc zalega „zaledwie” z jedną trzecią czynszu, będziemy bezradni przez dziewięć miesięcy. Przepis ten jest jawnie krzywdzący dla właścicieli, a jego racjonalizacja przyczyniłaby się do przywrócenia równowagi praw między stronami kontraktu.
Z powyższych obserwacji wyłaniają się dwa podstawowe postulaty, które mają szanse na poparcie tak właścicieli mieszkań, jak i najemców. Po pierwsze zlikwidowanie krzywdzących obie strony luk prawnych i szkodliwych przepisów, po drugie – i chyba najważniejsze – zapewnienie poduszki bezpieczeństwa w postaci rozbudowanego zasobu lokali socjalnych. Największe napięcie zdaje się więc zachodzić nie między lokatorami a właścicielami, a raczej pomiędzy obywatelami a państwem, które w tym obszarze abdykowało z roli gwaranta podstawowych praw i zabezpieczeń społecznych.
ilustr.: Agnieszka Gietko
Gminy bezradne i bezczynne
W Polsce to przede wszystkim na gminach spoczywa obowiązek zagwarantowania obywatelom, że w obliczu niespodziewanych trudności nie wylądują „na ulicy” lub w noclegowni. Jest to równoznaczne ze zdjęciem z właściciela mieszkania indywidualnej odpowiedzialności za los najemców. Przyczyny, dla których gminy dość powszechnie nie radzą sobie z tym zadaniem, mają po części charakter systemowy. Istotną rolę odgrywa brak finansowego wsparcia dla samorządów w tym obszarze, co uświadamia choćby spojrzenie na dotychczasowy podział środków na mieszkalnictwo w budżecie centralnym. W 2016 roku na obsługę programów Mieszkanie dla Młodych oraz Rodzina na Swoim przewidziano ponad miliard złotych, natomiast na wsparcie gmin w budowie lokali socjalnych, mieszkań chronionych oraz noclegowni przeszło dziesięć razy mniej.
Oprócz dosypywania pieniędzy potrzebne są również zmiany w prawie, które pozwolą samorządom sprawniej zarządzać posiadanym zasobem lokali. Chodzi o zlikwidowanie sytuacji, w której gminy nie mają możliwości dopasowywania czynszów do zmieniającej się kondycji materialnej najemców i w efekcie dofinansowują wielu zamożnych lokatorów.
Błędem byłoby jednak zrzucenie winy wyłącznie na system i całkowite rozgrzeszenie lokalnych władz. Raporty Najwyższej Izby Kontroli wielokrotnie wskazywały, że gminy w obszarze mieszkalnictwa nie wykorzystują nawet tych skromnych możliwości, które posiadają. Do nieudolności dochodzi również niska świadomość tego, że polityka mieszkaniowa – zależnie od stylu, w którym jest prowadzona – może być narzędziem rozwiązywania lub przyczyną powstawania lokalnych problemów społecznych. Celem nie jest zbudowanie jakichkolwiek lokali socjalnych, na przykład osiedla kontenerów na przedmieściach miasta. Chodzi o zapewnienie takiego standardu i lokalizacji gminnych inwestycji mieszkaniowych, żeby dawały szansę na godne życie i włączenie lokatorów w społeczny obieg.
Przynęta na grube ryby
Zmiany w prawie oraz zapewnienie poduszki bezpieczeństwa w postaci mieszkań socjalnych, chociaż niezbędne, nie dają niestety gwarancji, że gwałtownie wzrosną inwestycje na rynku wynajmu. Pozostaje bowiem problem znalezienia inwestorów, dysponujących odpowiednim budżetem. Zarabianie na wynajmie nieruchomości wiąże się z koniecznością włożenia stosunkowo dużych środków na wstępie oraz długim czasem oczekiwania, aż inwestycja się zwróci. Niewielu Polaków dysponuje dziś na tyle znaczącymi oszczędnościami, żeby móc ulokować je w mieszkaniu na wynajem.
Alternatywę dla drobnych przedsięwzięć indywidualnych stanowią inwestorzy instytucjonalni, czyli firmy, które z wynajmu mieszkań robią regularny biznes, kupując w całości nowe budynki z dużą liczbą lokali. Taki model działania jest popularny w Wielkiej Brytanii czy w Niemczech. Funkcjonują tam zarówno średniej wielkości firmy, zajmujące się bezpośrednio obsługą wynajmu, jak i finansujące całość „grube ryby”. W rolę tych drugich najczęściej wcielają się fundusze emerytalne oraz firmy ubezpieczeniowe, którym odpowiada niewysoki, ale regularny i długoterminowy przychód.
Chociaż w Polsce na palcach jednej ręki można policzyć wszystkie tego typu inwestycje, wielu ekspertów wiąże nadzieję na poprawę sytuacji właśnie z rozwojem wynajmu instytucjonalnego. Posiadając duży zasób mieszkań, łatwiej jest zniwelować różnego rodzaju ryzyka, na przykład związane z zalegającymi z czynszem lokatorami. Już na etapie wstępnych kalkulacji firmy zakładają, że pewien odsetek mieszkań nie będzie przynosił regularnego dochodu. Prowadzenie wynajmu na masową skalę przyczynia się również do upowszechnienia standardów korzystnych dla lokatorów, chociażby w postaci oferowania najemcom długoterminowych umów.
Masowa budowa mieszkań na wynajem nie uda się bez udziału zagranicznych inwestorów. Na rodzimym rynku wciąż niewielu jest graczy gotowych na długie lata zamrozić naprawdę duży kapitał, niezbędny przy tego typu przedsięwzięciach. Za przynętę dobrze posłużyłyby nie tylko lepsze regulacje, ale również działania pilotażowe, które dostarczyłyby dowodów, że w Polsce da się z sukcesem zarabiać na wielkoskalowym wynajmie. Rolę pioniera mogłoby wziąć na siebie państwo, co zresztą było ideą przyświecającą autorom zainicjowanego za poprzednich rządów programu „Mieszkania na wynajem”. Jego autorzy otwarcie mówili o konieczności przecierania szlaków dla najmu instytucjonalnego w naszym kraju. Fakt dostrzeżenia tej potrzeby uznać należy za dużą zaletę programu, częściowo rekompensującą mankamenty, które mu słusznie wytykano.
***
„Państwo, które buduje mieszkania” – tym hasłem partia Razem promowała przed wyborami swoją wizję polityki mieszkaniowej. W wizji tej, zakładającej dziesięciokrotne zwiększenie środków przeznaczonych na mieszkalnictwo w budżecie centralnym, zupełnie zignorowano możliwość realizowania słusznych celów politycznych nie tylko „rękami państwa”, ale również poprzez sięgnięcie po zasoby prywatne. Zdobycie się na pewną dozę pragmatyzmu pozwoliłoby rozwiązać problemy mieszkaniowe wielu obywateli i obywatelek bez wydawania aż tak ogromnych kwot z publicznych pieniędzy. Finansowa pomoc państwa mogłaby koncentrować się na zapewnieniu godnych warunków mieszkaniowych dla uboższych grup społecznych, czyli tam, gdzie z całą pewnością mechanizmy rynkowe się nie sprawdzą. Rynek mógłby natomiast dostarczyć mieszkań czynszowych dla osób o przeciętnych dochodach.
Żeby tak się stało, potrzebne są jednak głębokie zmiany instytucjonalne obejmujące nie tylko kwestie prawne, ale również cierpliwe promowanie dobrych praktyk. Zadanie dla państwa nie polega więc jedynie na budowaniu nowych mieszkań, ale raczej na stworzeniu nad Wisłą „kultury wynajmu”, która obejmie zarówno rynkowe, jak i nierynkowe rozwiązania.
